Vấn đề đất đai luôn là mối quan tâm lớn hiện nay, bởi giá trị của đất ngày càng tăng lên theo thời gian. Vấn đề bồi thường khi bị thu hồi đất cũng là một trong những chủ đề nhận được sự chú ý. Chính vì vậy, Công ty Luật Cộng Đồng Vạn Tín sẽ cung cấp cho khách hàng thông tin về các vấn đề pháp lý liên quan đến bồi thường khi bị thu hồi đất trong bài viết sau.
Nhà nước thu hồi đất khi nào?
Theo khoản 1, Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước có quyết định thu hồi đất trong một số trường hợp chính như sau:
1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Quy định về bồi thường khi thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất thuộc những lý do được nêu trên đều là trường hợp bất khả kháng. Tuy nhiên, tùy trường hợp, chủ đất sẽ được nhà nước bồi thường, cùng tham khảo các điều kiện được quy định trong Luật Đất đai trong nội dung tiếp theo!
Điều kiện được đền bù khi thu hồi đất
Điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất sẽ chia làm hai trường hợp, có Sổ đỏ và không có Sổ đỏ. Điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất cụ thể như sau:
Đất đủ điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất là phải có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định của Nhà nước
Theo khoản 1, Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về bồi thường khi bị thu hồi đất đối với các trường hợp được Nhà nước sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Tóm lại, theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường khi đất không phải đi thuê và trả tiền hằng năm. Chủ sở hữu phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Khi bị thu hồi đất, chủ thể có thể được bồi thường bằng tiền, đất, nhà ở tái định cư cụ thể trong những trường hợp khác nhau theo quy định của pháp luật
Trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có thể được bồi thường khi bị thu hồi đất
Theo khoản 2, Điều 77 Luật Đất đai 2013 có quy định về trường hợp này như sau:
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Như vậy, theo quy định này, mặc dù không có Sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:
- Đất thuộc loại đất nông nghiệp đã đưa vào sử dụng từ trước mốc thời gian ngày 01/07/2004.
- Người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Trường hợp không được bồi thường khi bị thu hồi đất
Bên cạnh các cá nhân, hộ gia đình được bồi thường khi bị thu hồi đất thì cũng có một số trường hợp không đủ điều kiện. Quy định này được thể hiện rõ trong Điều 82 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Như vậy, theo quy định của Nhà nước, các trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất cụ thể như sau:
- Đất đó là do Nhà nước cho thuê, người sử dụng, sản xuất phải trả tiền hàng năm.
- Đất thuê chỉ trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được miễn giảm tiền thuê (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do được hưởng chính sách đối với người có công với cách mạng).
- Khu đất nông nghiệp thuộc về quỹ đất công của địa phương.
- Khu đất đã nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản hay làm muối thì không đủ điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất.
Một số trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất được quy định rõ theo pháp luật
Điều kiện đền bù khi thu hồi đất về nhà ở, cây trồng
Các hộ gia đình, cá nhân có Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp các loại giấy tờ này đều được bồi thường khi bị thu hồi đất. Vậy, trường hợp đối với nhà ở, cây trồng (tài sản trên đất) thì được bồi thường như thế nào?
Theo khoản 1, Điều 88 Luật Đất đai 2013 có quy định về vấn đề này là: Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Tuy nhiên, các tài sản như nhà ở, cây trồng, vật nuôi đủ điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Người đại diện hộ gia đình, cá nhân phải là chủ sở hữu tài sản hợp pháp (có giấy phép xây dựng nhà ở, hợp đồng mua bán,…).
- Tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại khi Nhà nước phá dỡ nhà ở, thủy hải sản chưa đến thời điểm thu hoạch mà không thể di chuyển đi nơi khác trong thời gian ngắn.
Vậy, giá đền bù cho các khoản bồi thường khi bị thu hồi đất hiện nay được quy định ra sao? Tìm hiểu câu trả lời trong nội dung tiếp theo nhé!
Giá bồi thường khi bị thu hồi đất thấp hơn so với giá thị trường
Căn cứ vào điểm đ, khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì số tiền bồi thường khi bị thu hồi đất sẽ được tính theo giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Tuy nhiên, mức giá đền bù này khi so với thị trường thì thấp hơn nhiều và người dân không được phép thỏa thuận vì giá đã được niêm yết.
Lưu ý: Đại diện hộ gia đình, cá nhân được phép thỏa thuận với chủ đầu tư về giá chuyển nhượng hoặc tiền thuê trong trường hợp chủ đầu tư nhận quyền sử dụng đất qua hình thức chuyển nhượng hoặc thuê.
Cách tính tiền bồi thường khi bị thu hồi đất
Đại diện hộ gia đình, cá nhân khi “rơi” vào trường hợp bị thu hồi đất, chắc chắn sẽ rất băn khoăn và lo lắng về khoản tiền bồi thường được nhận để chuẩn bị cho cuộc sống mới trong tương lai. Nội dung tiếp theo sẽ giúp giải đáp khúc mắc này!
Bồi thường về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt
Cách tính tiền bồi thường khi bị thu hồi đất về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định trong khoản 1, Điều 89 Luật Đất đai như sau:
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
Bồi thường về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt
Bồi thường khi bị thu hồi đất về cây trồng, vật nuôi
Trong trường hợp cần biết cách tính tiền bồi thường cho cây trồng, vật nuôi, chủ hộ gia đình hoặc cá nhân phải tham khảo đơn giá riêng của từng địa phương chứ không được đề cập rõ trong các điều, khoản của bộ luật.
Khi nào Nhà nước bồi thường bằng đất? Khi nào bồi thường bằng tiền?
Hiện nay, các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường theo hai hình thức đó là bằng tiền và bằng đất.
Trường hợp bồi thường khi bị thu hồi đất bằng đất ở
Bồi thường khi bị thu hồi đất ở trong trường hợp chủ thể bị thu hồi đất không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư, cụ thể:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường khi bị thu hồi đất ở bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
- Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi, nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Trường hợp bồi thường khi bị thu hồi đất bằng tiền
Bồi thường khi bị thu hồi đất trong trường hợp chủ thể bị thu hồi đất còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền, cụ thể:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường khi bị thu hồi đất ở bằng tiền.
Lưu ý:
- Trong trường hợp chủ thể bị thu hồi đất mà không còn đất ở, nhà ở khác và không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Trong trường hợp chủ thể bị thu hồi đất mà còn đất ở, nhà ở khác và tại địa phương nơi thu hồi đất ở có điều kiện về quỹ đất ở thì sẽ được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
- Ngoài ra, trong luật cũng quy định về trường hợp nếu như không đủ điều kiện để được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác thì hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định.
Trường hợp bồi thường khi bị thu hồi đất bằng tiền
Nhà nước bồi thường khi không có giấy tờ quyền sử dụng đất như thế nào?
Trên đây đều là các trường hợp được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất nếu có Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì sao? Có được Nhà nước bồi thường không? Bồi thường ra sao?
Tại khoản 1, Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định rõ là đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì vẫn được nhận bồi thường khi bị thu hồi nếu đủ điều kiện cấp giấy. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận được quy định trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.
Một điều cần phải lưu ý nữa đó là nếu cá nhân, đại diện hộ gia đình nhận tiền bồi thường khi bị thu hồi đất thì phải trừ thêm một số khoản về nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Thủ tục giải phóng mặt bằng thu hồi đất của Nhà nước
Thủ tục giải phóng mặt bằng thu hồi đất bởi mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện qua 4 bước dựa trên Điều 69 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
- Bước 1: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm.
- Bước 2: Lập, thẩm định các phương án bồi thường, hỗ trợ người dân trong việc tái định cư.
- Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức các phương án bồi thường.
- Bước 4: Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
Trong trường hợp cơ quan Nhà nước phụ trách việc thu hồi không tuân thủ đúng quy trình trên thì người bị thu hồi có quyền khiếu nại, khởi kiện.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
Nguyên tắc hỗ trợ khi bị thu hồi đất
Công ty tư vấn luật bồi thường khi bị thu hồi đất uy tín – Công ty Luật Cộng Đồng Vạn Tín
Công ty Luật Cộng Đồng Vạn Tín là đơn vị chuyên tư vấn luật nhà đất với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động. Công ty chúng tôi sở hữu đội ngũ luật sư là những người có thâm niên trong ngành Luật, đã từng giải quyết thành công nhiều vụ án bồi thường khi bị thu hồi đất cho khách hàng. Đồng thời, đội ngũ luật sư cũng luôn tận tâm, đề cao lợi ích của khách hàng theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đội ngũ luật sư, chúng tôi còn cung cấp thêm các dịch vụ khác nhằm hỗ trợ tốt nhất cho khách hàng như:
- Nhận hồ sơ tận nơi mà khách hàng yêu cầu.
- Tư vấn trực tuyến qua điện thoại.
- Giúp khách hàng soạn thảo hợp đồng, văn kiện,… trong từng trường hợp cụ thể.
- Thay mặt khách hàng làm việc với bên thứ ba (Tòa án, cơ quan có thẩm quyền,…) để giải quyết vụ việc.
- Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án khi cần cho tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất.
Công ty Luật Cộng Đồng Vạn Tín luôn sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ khách hàng trong mọi vấn đề liên quan đến pháp luật và bồi thường khi bị thu hồi đất. Liên hệ ngay với chúng tôi để được giải quyết vấn đề nhanh chóng với thời gian, chi phí tối ưu và đạt hiệu quả cao!
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN – Hotline: 0968.605.706 hoặc 0909.257.165
– Website chuyên đất đai: https://luatsunhadathcm.com/
– Website chuyên ly hôn: https://luatsulyhon.com.vn/
– Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
– Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
– Tư vấn đất đai: https://luatsunhadathcm.com/tu-van-dat-dai/
– Kinh nghiệm mua bán nhà đất: https://www.youtube.com/watch?v=8nh2yE9Mth4
