Trong các giao dịch dân sự vì lý do khách quan hay chủ quan, mà một bên trong quan hệ dân sự đó đã vi phạm nghĩa vụ của mình như không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Đây chính là nguyên nhân gây ra những tranh chấp. Để tránh các tranh chấp phát sinh, các bên lựa chọn phương án khá phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các giao dịch dân sự liên quan đến các đối tượng là nhà, quyền sử dụng đất và các bất động sản khác đó là phương án đặt cọc. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp vì những lý do khách quan, chủ quan khác nhau mà vẫn xay ra tranh chấp đặt cọc vậy người vi phạm nghĩa vụ có phải nộp phạt cọc hay không? Để giúp Quý bạn đọc giải đáp được những thắc mắc trên, chúng tôi tran trọng giới thiệu bài viết Trường hợp không phải chịu phạt cọc hợp đồng đặt cọc?
Quý bạn đọc có thể tham khảo các bài viết cùng chuyên mục như :
Các trường hợp Hợp đồng mua bán đấy bị tuyên vô hiệu tại: https://luatsunhadathcm.com/hop-dong-mua-ban-dat-bi-tuyen-vo-hieu-khi-nao/
Trường hợp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc do đất chưa được cấp Giấy chứng nhận tại https://luatsunhadathcm.com/tranh-chap-hop-dong-dat-coc/
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở: https://luatsunhadathcm.com/tranh-chap-hop-dong-dat-coc-mua-ban-nha-2/
Bài viết này chúng tôi cung cấp cho Quý bạn đọc một vụ án thực tế về Trường hợp không phải chịu phạt cọc hợp đồng đặt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà xảy ra.
Để có thể hiểu hơn về Trường hợp không phải chịu phạt cọc hợp đồng đặt cọc, chúng tôi xin trân trọng giới thiệu đến Quý bạn đọc vụ án thực tế qua Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung án lệ như sau:
Ngày 12-5-2009, ông Phan Thanh L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H để mua nhà, do bà H đứng tên mua đấu giá của Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng. Bà H không đồng ý phạt cọc, chỉ đồng ý trả tiền cọc cùng với lãi suất theo mức lãi suất của ngân hàng, vì cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc bà không thực hiện được đúng cam kết là do cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà.
Tòa án nhân dân tối cao nhận định như sau: tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà. Do đó, việc bà H không đứng tên quyền sở hữu nhà trong vòng 30 ngày theo như thỏa thuận ban đầu cần phải xem xét do lỗi chủ quan của bà H không liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để làm thủ tục sang tên hay do lỗi khách quan của cơ quan thi hành án dân sự chậm sang tên cho bà H… Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc. Nếu có căn cứ xác định do bà H chậm trễ hoàn tất các thủ tục để được sang tên quyền sở hữu thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà H, và bà H mới phải chịu phạt tiền cọc.
Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm để xét xử sơ thẩm lại.
Đối chiếu quy định của pháp luật dân sự, tại Điều 351 BLDS năm 2015 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ quy định: Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.
Như vậy, theo quy định trên đối với trường hợp bất khả kháng thì người vi phạm nghĩa vụ không phải chịu phạt cọc, nhưng không quy định vì lý do khách quan. Tuy nhiên, theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 đã quy định thêm trường hợp vì lý do khách quan.
Do đó, đối với Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Tuy nhiên, đã hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Hy vọng những thông tin chúng tôi đưa ra có thể giúp Quý bạn đọc có thêm những thông tin bổ ích về vấn đề Trường hợp không phải chịu phạt cọc hợp đồng đặt cọc để tham khảo khi có Tranh chấp hợp đồng đặt cọc xảy ra liên quan đến vấn đề phạt cọc.
Chuyên viên: HOÀI LINH
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
