Tóm tắt vụ việc, Bên A (bạn) và bên B (chủ cho thuê nhà ở) có ký hợp đồng thuê nhà vào 01/01/2019 có thời hạn 03 năm,…bên cho thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bạn không? Nếu bên cho thuê tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bạn có được bồi thường không?
Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đội ngũ tư vấn pháp lý đưa ra ý kiến tư vấn như sau: Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi nào?
Hợp đồng thuê nhà cũng là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.
Trường hợp 1: Tại Hợp Đồng Thuê Nhà không quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ Căn cứ theo Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4/ Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi nào?
Căn cứ vào quy định này thì bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có bất kỳ lý do gì hoặc lý do lấy lại nhà đang kinh doanh không nằm trong quy định tại Khoản 2, Điều 132 trên thì bên cho thuê nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, đương nhiên bạn cũng không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu chủ cho thuê không có lý do chính đáng như luật quy định và chưa hết thời hạn thuê nhà theo như Hợp đồng đã ký kết.
Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi nào?
Trường hợp 2: Hợp Đồng Thuê Nhà có quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng (Bạn nằm trong trường hợp này) Căn cứ theo Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.” Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi nào?”
Như vậy, một bên trong giao dịch dân sự có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi:
- Bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng
- Các bên có thỏa thuận
- Pháp luật quy định
Áp dụng điều này vào hợp đồng của bạn, có thể thấy hai bên có thỏa thuận với nhau về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau: “Điều 3:…. Nếu một bên muốn thanh lý trước hợp đồng thì phải báo cho bên kia trước 01 tháng (30 ngày)”.
Vì thế, bạn lẫn Bên cho thuê nhà đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điều khoản đã cam kết này trong hợp đồng.
Tuy nhiên, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết về việc mình không thực hiện hợp đồng nữa. Nếu có thiệt hại do việc không thông báo thì người thanh lý, chấm dứt hợp đồng đơn phương phải bồi thường.
Hậu quả cuối cùng của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là kết thúc việc thực hiện hợp đồng. Theo đó, các quyền và nghĩa vụ được hai bên ký kết, thỏa thuận với nhau sẽ chấm dứt. tại thời điểm bên kia thông báo việc thanh lý, chấm dứt, không thực hiện hợp đồng nữa cũng là thời điểm hợp đồng không còn hiệu lực nữa.
Chuyên viên: Nguyễn Phạm Duy Nhạc
SĐT: 0973.212.487
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN Hotline: 0968.605.706.hoặc 0909257165
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
https://luatsunhadathcm.com/tu-van-dat-dai/
https://www.youtube.com/watch?v=8nh2yE9Mth4
