NỘI DUNG THỨ NHẤT: CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN.
Chúng tôi muốn nêu hai điểm lớn mà chúng tôi cho rằng là có sự thay đổi về điều kiện đáng chú ý so với Điều 49 Luật KDBDS 2014; CÓ HAI SỰ THAY ĐỔI LỚN (1) Thay vì yêu cầu phải có giấy CNQSDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng, thì Luật KDBĐS 2023 chỉ yêu cầu bên chuyển nhượng ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT + đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án. Đây là quy định mở hơn trước vì để mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đương nhiên phải có Quyết định giao đất, cho thuê đất, và hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính về đất đai rồi thì cơ quan nhà nước mới cân nhắc để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tuy nhiên để mà có giấy CN thì mất thêm thời gian cho nên Luật mới đi sâu vào bản chất hơn là luật cũ (khi bắt phải có GCNQSDD mới cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.
(2) Yêu cầu bên chuyển nhượng phải chấp hành xong các Quyết định xử phạt hành chính liên quan đến dự án và các Quyết định vi phạm hành chính này thì cũng không chỉ giới hạn trong lĩnh vực đất đai mà còn có thể liên quan đến lĩnh vực đầu tư và xây dựng nghĩa là liên quan đến dự án thì bên chuyển nhượng phải hoàn thành xong các nghĩa vụ này trước khi chuyển nhượng.
Cũng liên quan đến việc chuyển nhượng dự án BĐS, chúng tôi muốn chia sẻ cách hiểu của chúng tôi liên quan đến cách hiểu của Điều 40.1g của Luật KDBĐS 2023, một trong những yêu cầu của việc chuyển nhượng dự án được quy định tại điều này tức là dự án còn trong thời hạn thực hiện, thế thì cách hiểu của chúng tôi đối với thời hạn thực hiện này có nghĩa là việc chuyển nhượng dự án theo quy định này chỉ được áp dụng khi mà dự án đang trong giai đoạn xây dựng còn khi dự án đã hoàn tất giai đoạn xây dựng rồi thì cái quy định về chuyển nhượng dự án sẽ không được áp dụng nữa mà trong trường hợp này chủ đầu tư sẽ phải áp dụng các quy định về công trình xây dựng hoặc nhà ở có sẵn.
Cách hiểu của chúng tôi cũng dựa trên hai cơ sở, cơ sở thứ nhất là một trong những điều kiện mà chủ đầu tư mới tức là bên nhận chuyển nhượng cần phải đáp ứng đấy là cam kết để tiếp tục thực hiện, phát triển dự án. Thứ hai có một hướng dẫn mà chúng tôi có biết được của Bộ Xây Dựng khi mà hướng dẫn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án tại Công văn số 222 được Bộ Xây Dựng cấp ngày 17/9/2019 thì họ cũng đưa ra quan điểm, nhận định như vậy.
Có một điểm rất lớn liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản – đó là quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong quá trình soạn thảo mấy luật này nhất là luật kinh doanh bđs – có rất nhiều những ý kiến góp ý bởi chúng ta cũng biết rằng, có rất nhiều dự án hiện nay đang gặp khó khăn, vướng mắc, nếu yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì mới chuyển nhượng dự án được.
Có những dự án mà Doanh Nghiệp có tiền, họ muốn trả tiền thuê đất một lần nhưng cơ quan nhà nước họ chưa có tính toán được giá đất + họ cũng chưa thống nhất được giá đất nên dự án trì hoãn rất lâu, mấy năm liền. Chính vì quy định này nên có một số ý kiến cho rằng không nên áp dụng quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Và có một gợi ý khác nữa là nếu như một DN đang gặp khó khăn – DN chuyển nhượng/ DNo phát triển dự án họ đang gặp khó khăn về mặt tài chính thì cho phép họ chuyển nhượng dự án với điều kiện có một cam kết bên mua/bên nhận chuyển nhượng dự án cam kết trong trường hợp nhất định bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiến hành hoàn thành nghĩa vụ tài chính thay cho bên chuyển nhượng.
Đây là một gợi ý đã được đưa lên bàn xem xét. Tuy nhiên, rất tiếc là đến ngày cuối cùng Luật đã được thông qua và yêu cầu rõ ràng bây giờ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai 2024. Nếu không hoàn thành thì sẽ không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng dự án. Đây cũng là điểm rất lớn khi làm chuyển nhượng dự án thì chúng ta tư vấn – phải lưu ý đến các yêu cầu này.
