Đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất do bên đặt cọc không trả tiền đặt cọc theo đúng thỏa thuận là một trong những trường hợp nhận được nhiều sự quan tâm từ phía khách hàng. Bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ đóng cọc vậy bên nhận cọc có được quyền đơn phương chấm dứt hay không? Hậu quả pháp lý sẽ như thế nào?
- Tóm tắt vụ việc:
– Ngày 23/06/2016, Ông Lê Quốc Th (Bên A) ký hợp đồng đặt mua bán nhà đất với ông Nguyễn Anh Đ và bà Đinh Thị Mỹ C (Bên B) “Hợp đồng Đặc Cọc Mua Bán Nhà Đất” với nội dung tại Điều 1 đối tượng hợp đồng “Bằng hợp đồng này bên B đồng ý đặt cọc, bên A đồng ý nhận cọc để đảm bảo giao kết thực hiện việc chuyển nhượng MỘT PHẦN quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên A theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 173 Số vào sổ cấp ngày 19/10/2001”Giá chuyển nhượng là 2.700.000.000đồng
Bên B đặt cọc cho bên A số tiền 1.400.000.000 đồng, chia làm 03 đợt thanh toán
+ Đợt 1: thanh toán 200.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng.
+Đợt 2: thanh toán 800.000.000 đồng để Bên A làm thủ tục đăng ký xóa thế chấp tại ngân hàng TMCP Nam Á CN Hàm Nghi – PGD Phú Mỹ Hưng, sau khi hoàn tất bản vẽ nội nghiệp đã được phê duyệt của cơ quan chức năng. Đồng thời, Bên B sẽ giữ Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở số 17..cấp ngày 19/10/2001 để cùng ra ký công chứng nhận cọc số tiền 1.400.000.000.
+ Đợt 3: thanh toán 400.000.000 đồng khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
– Sau khi ký hợp đồng, Bên B đã thanh toán đủ tiền cọc đợt 1, đến hạn thanh toán đợt 2 thì Bên B đã vi phạm thỏa thuận và không thanh tiền cọc theo như Hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết để làm thủ tục đăng ký xóa thế chấp tại ngân hàng.
– Ngày 13/10/2020 Bên A đã gửi thông báo yêu càu Bên B thanh toán thêm số tiền 800.000.000đồng trong vòng 03 ngày, tính từ ngày 13/10/2020 đến ngày 16/10/2020, trong thời hạn 02 ngày bên B không thanh tán số tiền trên thì xem như bên B không muốn tiếp tục mua nữa.
Tuy nhiên, Bên B sau khi nhận được thông báo vẫn không thực hiện việc thanh toán tiền đợt 2.
II.Ý kiến tư vấn:
Sau khi nghiên cứu hồ sơ và tất cả chứng cứ do anh Lê Quốc Th cung cấp, quan điểm của Luật sư như sau:
Thứ nhất, Bên mua/B đã không thực hiện đúng “Hợp đồng Đặt cọc mua bán nhà đất”.
Cụ thể, Hợp đồng đặt cọc giữa Bên A vàBên B đã được thực hiện, theo thỏa thuận tiền cọc được thanh toán làm 03 đợt:
+Đợt 1: thanh toán 200.000.000 đồng ngay sau khi ký hợp đồng.
+Đợt 2: thanh toán 800.000.000 đồng để làm thủ tục đăng ký xóa thế chấp tại ngân hàng sau khi hoàn tất bản vẽ nội nghiệp đã được phê duyệt của cơ quan chức năng.
Sau khi ký hợp đồng, Bên B đã thanh toán đủ tiền cọc đợt 1, đến hạn thanh toán đợt 2 thì Bên B không thanh toán tiền cọc theo như Hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết. Mặc dù bên A đã gửi thông báo yêu cầu Bên B thanh toán thêm số tiền 800.000.000 đồng trong vòng 03 ngày, tính từ ngày 13/10/2020 đến ngày 16/10/2020, trong thời hạn 02 ngày bên B không thanh tán số tiền trên thì xem như bên B không muốn tiếp tục mua nữa.
Căn cứ Điều 3Quyền và nghĩa vụ của các bên của hợp đồng quy định: “Bên B thanh toán cho bên A đúng tiến độ đã nêu trong Điều 2 của Hợp đồng này”. Tuy nhiên, bên B đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền đặt cọc các đợt tiếp theo và sau khi Bên A nhiều lần đã Thông báo yêu cầu thanh toán các đợt tiếp theo nhưng bên B vẫn không thanh toán.
– Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:
Điều 328. Đặt cọc
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
– Khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Thứ hai, xét tính hiệu lực của “Hợp đồng Đặt cọc mua bán nhà đất”.
Tại thời điểm hai bên ký kết, bên mua biết rõ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên A theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 173 Số vào sổ cấp ngày 19/10/2001 đang thế chấp tại Ngân hàng Nam Á Chi nhánh Hàm Nghi – PGD Phú Mỹ Hưng. Căn cứ vào Điều 320 Bộ Luật Dân sự 2015
Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Tại thời điểm ký kết Hợp đồng Đặt cọc mua bán đất, cả hai bên đã biết rõ đất này đang thế chấp nhưng vẫn cố tình thực hiện. Do vậy, Hợp đồng này rất nhiều khả năng bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự, các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận.
Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền
- Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.
- Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.
Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
- Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
- Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.
- Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Như vậy, căn cứ vào quy định tại Hợp đồng đã ký kết và quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Bên A trong trường hợp này có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã ký kết do bên B đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận tại Hợp đồng. Bên B mất khoản tiền cọc đã thanh toán cho Bên A.
Trên đây là ý kiến tư vấn chúng tôi đưa ra để Quý khách hàng tham khảo, Quý khách vui lòng không áp dụng tùy tiện, không copy dưới mọi hình thức.
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN ĐT: 0968.605.706.
Website:
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
Công ty Luật TNHH Vạn Tín
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
