Tranh chấp đất thừa kế từ lâu đã là một loại tranh chấp phức tạp và có quá trình để giải quyết tranh chấp khó khăn. Bởi lẽ, không chỉ là do giá trị tài sản tranh chấp lớn mà còn là vì liên quan đến mối quan hệ bên trong gia đình đối với các tranh chấp đất thừa kế này. Tranh chấp đất thừa kế thường xảy ra khi cha mẹ mất mà không để lại di chúc để phân chia đất này cho các con của mình.
Hôm nay, để giúp quý vị hiểu rõ hơn về tranh chấp đất thừa kế chúng tôi xin mang đến cho quý vị một vụ án thực tế sau:
Tóm tắt vụ án:
| Cụ Bùi Văn Khen và cụ Huỳnh Thị Điệp có 07 người con gồm: Bùi Văn Nam, Bùi Văn Ninh, Bùi Thị Vân , Bùi Thị Hoa, Bùi Thị Cúc, Bùi Văn Hùng, Bùi Tấn Lộc.
Các tài sản ông Kh bà Đ tạo lập gồm quyền sử dụng đất các thửa: 1. Thửa đất 255 diện tích 827m2 đất LNK 2. Thửa đất số 256, diện tích 8.015m2 đất 2L, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại ấp T, xã Tr, huyện C 3. Thửa đất 11, tờ bản đồ số 04, diện tích 300m2 đất T và 1675m2 đất LNK, tọa lạc tại ấp T, xã Tr, huyện C và 01 căn nhà gỗ, mái tole, vách thao lao, tọa lạc trên thửa đất số 11 có diện tích 75m2. Tất cả đều do ông Kh đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
|
| 12/8/2000 | Cụ Khen chuyển nhượng cho ông Trần Thanh Long thửa đất 255 bằng giấy tay, có sự chứng kiến của ông Bùi Tấn Lộc và ông Bùi Văn Ninh. Ông Khen đã nhận đủ tiền chuyển nhượng và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Long. |
| 2001 | Ông Trần Thanh Long đã chuyển nhượng thửa đất 255 cho em ruột mình là ông Trần Thanh Tú. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Tú có cải tạo bồi đắp, trồng cây lâu năm và sử dụng cho đến nay. |
| 08/5/2003 | Cụ Khen làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con là ông Bùi Tấn Lộc có nội dung hồ sơ chuyển nhượng là cha cho con trọn quyền sử dụng theo pháp luật hiện hành, được chứng thực hợp pháp.
Ông Lộc đại diện hộ (gồm cụ Bùi Văn Khen, cụ Huỳnh Thị Điệp, ông Bùi Tấn Lộc, bà Lê Thị Chiến và anh Bùi An Nam) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00148/QSDĐ ngày 04/6/2003. |
| 01/11/2007 | cụ Bùi Văn Khen chết |
| 25/10/2006 | ông Bùi Tấn Lộc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 256 cho vợ chồng ông Phạm Thanh Chung và bà Lương Thị Thanh. Hiện nay ông Chung và bà Thanh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00771 ngày 08/11/2006 |
| 14/4/2011 | cụ Huỳnh Thị Điệp chết |
| 24/02/2013 | Bà Vân cho rằng năm 2001 cụ Khen bị bệnh tai biến nên ý thức không được sáng suốt và ông Bùi Tấn Lộc mạo nhận chữ ký của cụ Khen để hợp thức hóa sang tên quyền sử dụng phần đất tại thửa 11 và thửa 256.
24/02/2013 bà Vân khởi kiện, yêu cầu: · Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Khen với ông Long tại thửa đất 11 · Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Tấn Lộc với ông Phạm Thanh Chung và bà lương Thị Thanh. · Do cụ Khen và cụ Điệp không để lại di chúc nên bà V yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật. Đối với căn nhà tọa lạc trên diện tích 110m2 thửa đất số 11 không yêu cầu chia, để lại làm phủ thờ. |
Tòa án sơ thẩm đã xử đối với tranh chấp đất thừa kế như sau:
+ Về thửa đất số 256:
“Ngày 08/5/2003, cụ Khen làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con là Bùi Tấn Lộc được chứng thực hợp pháp, nội dung hồ sơ chuyển nhượng là cha cho con trọn quyền sử dụng theo pháp luật hiện hành. Sau đó, đến ngày 25/10/2006, ông Lộc cùng các thành viên trong hộ gia đình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Thanh Chung và bà Lương Thị Thanh. Ông Chung, bà Thanh đã giao đủ tiền chuyển nhượng, nhận đất sử dụng cho đến nay và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00711 ngày 08/11/2006.
Theo kết quả giám định của Phân viện Khoa học hình sự Bộ Công an ngày 21/01/2015 thì dấu vân tay màu đỏ bên dưới trái mục “Thân nhân bên A” ghi họ tên Bùi Văn Khen trên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 25 tháng 10 năm 2006 không phải là dấu vân tay của ông Bùi Văn Khen. Nhưng cụ Khen đã cho ông Lộc phần đất này nên đã chấm dứt quyền sở hữu của cụ Khen; việc cụ Khen có ký tên hay không ký tên vào hợp đồng cũng không làm thay đổi bản chất sự việc cha chuyển quyền sử dụng đất cho con, mặt khác ông Chung và bà Thanh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng liên tục từ năm 2006 cho đến nay. Do đó, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lộc với ông Chung và bà Thanh là không có căn cứ, do đây cũng không còn là di sản của cụ Kenh, cụ Điệp.
Đương sự yêu cầu chia thừa kế thửa đất này là không có căn cứ chấp nhận”.
+ Về thửa đất số 255:
“Xét trình bày của ông Trần Thanh Long về việc vào ngày 12/8/2000, ông có nhận chuyển nhượng của cụ Bùi Văn Khen thửa đất 255 với giá 10.000.000đ, việc chuyển nhượng hai bên có làm “Tờ nhượng đất” có sự chứng kiến của ông Bùi Tấn Lộc và ông Bùi Văn Ninh, ông đã giao đủ tiền cho cụ Khen và nhận đất sử dụng, là có căn cứ, bởi việc chuyển nhượng đất được ông Bùi Tấn Lộc và ông Bùi Văn Ninh là các con của cụ Khen ký tên chứng kiến, từ khi nhận chuyển nhượng đất và sử dụng cho đến nay, các thành viên trong hộ gia đình không tranh chấp.
Ông Trần Thanh Tú chứng minh được việc nhận chuyển nhượng đất của ông Trần Thanh Long từ năm 2001 bằng lời thừa nhận của ông Long.
Tại điểm b2 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập sau ngày 15/10/1993, nếu sau ngày 01/4/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết thì không coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện tại điểm a.6 tiểu mục 2.2 phần II nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP (hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực). Căn cứ vào điểm a, điểm b.3 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/4/2004 cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Khen với ông Long.
Sau đó ông Long thống nhất chuyển nhượng thửa đất 255 cho ông Tú, nghĩ nên công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai ông. Và ông Tú được toàn quyền sử dụng phần đất này.
Do đó, Đương sự yêu cầu chia thừa kế thửa đất 255 là không có căn cứ chấp nhận”.
+ Về thửa đất số 11: “Vì cụ Khen đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con là Bùi Tấn Lộc được chứng thực hợp pháp, nên đã chấm dứt quyền sở hữu của cụ Khen đối với thửa đất số 11 này. Hiện thửa đất 11 được sử dụng như sau:
- Bà Bùi Thị Hoa cất nhà trên diện tích 227m2.
- Ông Bùi Văn Ninh cất nhà trên diện tích 119m2.
- 01 căn nhà của cụ Khen diện tích 75m2 có kết cấu khung gỗ, nái tole tipro, nền gạch bông, móng bêtong, vách ván; tọa lạc trên diện tích đất 110m2, căn nhà này ông Lộc đang quản lý.
- Diện tích đất còn lại 1.415m2, ông Lộc cất nhà và các tài sản khác để sử dụng.
* Về căn nhà diện tích 75m2, căn nhà do cụ Khen, cụ Điệp tạo lập, các đương sự thống nhất không yêu cầu chia, để làm nơi thờ cúng ông bà. Căn nhà tọa lạc trên diện tích 110m2. Hai cụ không định đoạt căn nhà lúc còn sống, do đó, cần xác định phần đất nơi căn nhà tọa lạc là tài sản của hai cụ. Các đương sự thống nhất đây là tài sản chung của của các đồng thừa kế, không phân chia, để làm nơi thờ cúng ông bà nên ghi nhận ý kiến của các đương sự và giao tài sản này cho ông Lộc quản lý.
Như vậy quyền sử dụng đất của hộ ông Lộc chỉ còn 1.761m2, trong đó có 190m2 đất T và 1.571m2 đất LNK. Tại phiên tòa, các đương sự thống nhất giá trị như kết quả Hội đồng định giá nên tài sản có tổng giá trị là 302.150.000đ (350.000đ/m2 đất Tx 190m2 + 1.571m2 đất LNK x150.000đ/m2), trong hộ gia đình có 04 người nên mỗi thành viên trong hộ được phần có giá trị 75.537.000đ, tương đương 440,25m2 đất.
Hai cụ chết không để lại di chúc nên di sản được phân chia theo pháp luật, hàng thừa kế của cụ Điệp gồm 07 người, mỗi người thừa kế được hưởng kỳ phần có giá trị 10.791.000đ Ông Ninh đang sử dụng diện tích 97,7m2 đất ( 119m2 – 21,3m2 lối đi của gia đình bà Hoa mà ông Lộc dành cho bà Hoa), trong đó có diện tích ông Long cho là 83,7m2 đất LNK (4.7x 17.8(5.4+12.40)), còn lại 14m2 đất là di sản thừa kế, nếu tính giá đất ONT thì phần này có giá trị 4.900.000đ, so với kỷ phần được hưởng còn thiếu 5.891.000đ.
Bà Hoa đang sử dụng diện tích 227m2 đất, trong đó có 150m2 đất LNK ông Lộc cho, còn lại 77m2 đất là di sản thừa kế, nếu tính giá trị đất LNK thì có giá là 11.550.000đ, so với kỷ phần được hưởng vượt 759.000đ. Phần vượt bà Hoa có trách nhiệm giao trả cho ông Ninh. Ông Lộc đang quản lý phần di sản còn lại của cụ Điệp, để đảm bảo giá trị sử dụng quyền sử dụng đất nên cần giao cho ông Lộc, ông Lôc có trách nhiệm thanh toán giá trị cho các đồng thừa kế còn lại. Bà Vân và người liên quan yêu cầu chia thừa kế luôn cả phần đất của ông Lộc, bà Ch, anh N là không có căn cứ chấp nhận”.
Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử đối với tranh chấp đất thừa kế này:
“1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thị Vân về việc yêu cầu chia thừa kế thửa đất số 256, thửa 11.
2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Vân về việc yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Bùi Tấn Lộc với ông Phạm Thanh Chung và bà Lương Thị Thanh, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Bùi Văn Khen và ông Bùi Tấn Lộc tại thửa đất 11.
3. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 255 giữa ông Bùi Văn Khen với ông Trần Thanh Long và hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 255 giữa ông Trần Thanh Long với ông Trần Thanh Tú.
4. Chấp nhận diện tích 440,25m2 đất tại thửa 11 có giá trị là 75.537.000đ là di sản của cụ Huỳnh Thị Điệp nên mỗi người thừa kế được hưởng kỷ phần có giá trị 10.791.000đ. Ông Bùi Tấn Lộc có trách nhiệm thanh toán cho bà Bùi Thị Vân, bà Bùi Thị Cúc, ông Bùi Văn Nhiều, ông Bùi Văn Hùng mỗi người 10.791.000đ. Ông Bùi Tấn Lộc có trách nhiệm thanh toán cho ông Bùi Văn Ninh số tiền 5.132.000đ. Bà Bùi Thị Hoa có trách nhiệm thanh toán cho ông Bùi Văn Ninh số tiền 759.000đ.”
Trong tranh chấp đất thừa kế trên, việc bà Vân xác định chữ ký của ông Khen trong Hợp đồng mua bán thửa đất số 256 là giả mạo cũng không làm cho Hợp đồng bị hủy. Tòa đã đưa ra lập luận vì “cụ Khen đã cho ông Lộc phần đất này nên đã chấm dứt quyền sở hữu của cụ Khen; việc cụ Khen có ký tên hay không ký tên vào hợp đồng cũng không làm thay đổi bản chất sự việc cha chuyển quyền sử dụng đất cho con”. Xét về điều kiện có hiệu lực của Giao dịch dân sự tại Điều 117 BLDS 2015 thì không có yêu cầu nào bắt buộc phải có chữ ký (hoặc lăng tay) và việc cụ Khen chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 256 cho ông Lộc đã được công chứng hợp pháp. Vì vậy ta có thể đồng ý với nhận xét, phán quyết của Tòa.
Qua bản án về tranh chấp đất thừa kế thực tế này, ta thấy được tầm quan trong của việc lập di chúc chia thừa kế tài sản nhất là khi tài sản là nhà đất. Việc để lại di chúc không chỉ nhằm giúp để lại di sản theo đúng nguyện vọng của người đã mất mà còn hạn chế được các tranh chấp phát sinh giữa những đồng thừa kế là thành viên trong cùng một gia đình. Từ đó hạn chế được các mâu thuẫn, giúp gia đình hòa thuận với nhau.
Khi lập di chúc cần phải lưu ý một số yêu cầu để di chúc hợp pháp, có giá trị thực hiện. Quý vị có thể tham khảo các vấn đề liên quan đến di chúc tại link: https://luatsunhadathcm.com/thu-tuc-quy-trinh-thua-ke-nha-dat-khi-co-di-chuc-ra-sao/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
