HỎI:
Dạ em có mua 2 thửa đất của vợ chồng anh kia với giá là 550triệu/thửa (tổng là 1,1tỷ cho 2 thửa). Ngày 9/2/2020 em đã chuyển đủ tiền cọc 200 triệu cho Bên Bán (Do giấy cọc là do Bên Bán viết trước sẵn nên nội dung trong giấy cọc là ngày 10/2 em sẽ chuyển hết số tiền còn lại sau khi 2 bên công chứng xong hợp đồng mua bán và Bên Bán sẽ giao sổ gốc lúc đó cho em để em tự đi nộp sang tên luôn). Trong giấy cọc ghi là vậy nhưng thực tế hai bên đã đạt thoả thuận khác là “Sau khi công chứng xong Bên Bán sẽ nộp hồ sơ vào bộ phận 1 cửa và đưa giấy hẹn đó cho em xong em sẽ chuyển hết số tiền còn lại” và thoả thuận này có 2 vợ chồng bên bán, em (Bên mua) và mẹ em. Vì em là người đi làm ăn xa lần đầu mua đất nên e đề nghị như vậy thì 2 bên đều chấp nhận, vui vẻ. Bây giờ Bên Bán họ đòi trả lại tiền cọc 200 triệu này và yêu cầu em vào huỷ HĐMB đã công chứng để lấy lại đất. Nên e muốn hỏi e muốn khởi kiện ra toà để giải quyết được ko? Và tỷ lệ thắng của em là bao nhiêu %?
Bên Bán chỉ nói em là HĐMB đã công chứng đó ko có hiệu lực vì giá trên HĐ (30tr/thửa) và giá mua thực tế (550tr/ thua) khác nhau. Do giá mua 550 triệu/thửa là giá mà Bên Bán đã bao toàn bộ giấy tờ và nộp thuế, lệ phí… luôn. Nên lúc khai giá 30 triệu bên bán nói với em cứ ký đi không sao hết nên em muốn hỏi như vậy HĐ này có bị vô hiệu toàn phần không hay chỉ vô hiệu từng phần (vô hiệu tại phần giá) và 2 bên thương lượng để bổ sung phần đóng thuế để HĐ tiếp tục không? Trường hợp HĐ bị vô hiệu thì giấy cọc của e có giá trị để khởi kiện không?
TRẢ LỜI:
Xin cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho chúng tôi. Vấn đề của chị thuộc về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, mua bán đất có nội dung chúng tôi khái quát như sau:
Thứ nhất, là việc bên bán đã nhận tiền đặt cọc từ chị tuy nhiên lại vì một lý do nào đó đã không muốn bán đất nữa nên trả lại tiền cọc và yêu cầu chị hủy Hợp đồng mua bán. Thứ hai là việc giá trị Hợp đồng mua đất trên thực tế hai bên thỏa thuận là 1.100.000.000 đồng/2 thửa đất nhưng trong Hợp đồng mua bán đất mà đã công chứng chỉ ghi nhận là 60.000.000đồng/2 thửa đất thì Hợp đồng có bị vô hiệu hay không, nếu vô hiệu thì vô hiệu toàn bộ hay từng phần.
Về vấn đề thứ nhất khi bên bán đã nhận tiền cọc nhưng lại không muốn tiếp tục chuyển nhượng phần đất đó nên xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc, mua bán đất thì chị có quyền khởi kiện hay không?
Trong trường hợp của chị khi hai bên giao kết “Giấy đặt cọc mua đất” thì hai bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự, việc giao kết là tự nguyện không bị cưỡng ép bắt buộc, do đó, có thể xác định rằng bên bán không muốn tiếp tục thực hiện chuyển nhượng đất trong khi bên mua đất là chị đã hoàn tất xong nghĩa vụ giao tiền của mình là đã vi phạm nội dung “Giấy đặt cọc mua đất” trên. Vì chị không nêu rõ hai bên có thỏa thuận phạt cọc ra sao nên áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 “nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”
Vì thế, bên bán đất phải trả lại tiền đặt cọc cho chị cùng với một khoản tiền phạt cọc tương đương với số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (tổng cộng là 400.000.000 đồng).
Tuy nhiên trong trường hợp chị không muốn nhận lại tiền cọc mà muốn tiếp tục mua đất trên thì chị có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, mua bán đất : buộc bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vì dựa trên Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
“Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ”.
Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất này bên bán đã vi phạm nghĩa vụ của mình khi không thực hiện đúng việc bán đất theo thỏa thuận giữa các bên. Ngoài ra, theo Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định trong trường hợp muốn hủy Hợp đồng mua bán đất thì cần “phải có sự thỏa thuận, cam kết từ cả hai bên” nhưng trong trường hợp của chị thì yêu cầu hủy Hợp đồng chỉ xuất phát từ bên bán mà không có sự đồng ý của chị do đó, bên bán đất sẽ không có quyền đơn phương hủy Hợp đồng mua bán đất vì không có sự đồng ý của bên mua và đây cũng chính là căn cứ cho chị khởi kiện yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện Hợp đồng.
Đối với việc hai bên thỏa thuận về số tiền giao dịch trong Hợp đồng mua bán đất đã công chứng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật (60.000.000 với 1.100.000.000) có thể là nhằm mục đích giảm tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán, người mua được người bán giảm một ít tiền phải trả nhưng việc thỏa thuận này rất dễ dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên, dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Đặc biệt là người mua phải gánh lấy nhiều thiệt hại như trong trường hợp của chị.
Vấn đề này cũng đã được luật dự trù trước và quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”
Như vậy, ta có thể xác định các Hợp đồng mua bán đã công chứng có tổng giá trị 60.000.000 đồng là giả tạo khi không phản ánh thật ý chí của các bên. Hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu toàn bộ vì lý do chúng là hợp đồng giả tạo, với mục đích che giấu một Hợp đồng mua bán đất giá trị lớn hơn, có dấu hiệu của hành vi trốn thuế và đây là hành vi vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, đối với giao dịch dân sự là thỏa thuận mua bán đất với giá 1.100.000.000 đồng giữa chị và bên bán thì sẽ không vô hiệu dựa trên nguyên tắc sự vô hiệu của Hợp đồng giả tạo không làm ảnh hưởng đến Hợp đồng chính theo cơ sở pháp lý Điều 124 BLDS 2015 vừa nêu. Giấy cọc của chị vẫn có có giá trị để khởi kiện trong trường hợp này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì đây là tranh chấp về Hợp đồng dân sự cụ thể là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, mua bán đất do đó sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện và thời hiệu để yêu cầu Tòa án giải quyết trong trường hợp này sẽ là 03 năm.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề tranh chấp hợp đồng đặt cọc, mua bán đất. Hi vọng rằng bài viết sẽ giúp ích được cho chị. Chị có thể tham khảo thêm các bài viết khác của chúng tôi tại link: https://luatsunhadathcm.com/quy-trinh-thuc-hien-mot-vu-an/
Chuyên viên: KIM PHÚC
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín chuyên nghiệp tại TPHCM chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
