Khi ký Hợp đồng mua bán nhà, hai bên sẽ bàn bạc, thỏa thuận về giá bán và phương thức thanh toán. Tuy nhiên,có những trường hợp, khi đã thỏa thuận xong về giá, thanh toán tiền theo Hợp đồng nhưng lúc hai bên giao nhận tiền không có biên nhận nên dẫn đến Tranh chấp hợp đồng mua bán – giao tiền không biên nhận.
Ở bài viết này chúng tôi xin giới thiệu đến Quý bạn đọc Tóm tắt nội dung của Bản án phúc thẩm thụ lý số: 358/2019/TLPT-DS ngày 30 tháng 7 năm 2019 về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.
Ngày 22/4/2016 ,vợ chồng ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V và vợ chồng ông Trần Văn A, bà Nguyễn Thị T1 có ký Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà đất số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/4/2016. Theo đó ông A, bà T1 hứa bán cho ông H, bà V một phần căn nhà, quyền sử dụng đất tại số 26A Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích 78 m, thuộc thửa đất số 525, tờ bản đồ số 43 Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà, đất được ký tại Văn phòng Công chứng A, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 22/4/2016. Phương thức thanh toán tiền chia thành 2 đợt: Đợt 1: Thanh toán ngay sau đồng hứa mua, hứa bán số tiền 1.490.000.000 đồng. Đợt 2: Thanh toán 10.000.000 sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa đối với căn nhà và quyền sử dụng đất nêu trên.
Thực hiện hợp đồng ông H, bà V đã giao ngay số tiền 1.490.000.000 đồng cho ông A và bà T1. Ông A và bà T1 đã bàn giao nhà và đất cho ông H và bà V. Hai bên thỏa thuận thời hạn thực hiện hợp đồng là 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, ông A, bà T1 có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa đối với căn nhà và quyền sử dụng đất trên để làm Hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, hết thời hạn trên mà ông A, bà T1 không thực hiện nghĩa vụ của mình là liên hệ với cơ quan nhà nước tách thửa cho vợ chồng ông H, bà V.
Nay ông H, bà V yêu cầu ông A, bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng. Buộc ông A, bà T1 phải liên hệ với cơ quan nhà nước để làm thủ tục tách thửa như trong hợp đồng đã cam kết. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định:
Chấp nhận yêu cầu của ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V về việc buộc ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng.
1. Buộc ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng theo Hợp đồng hứa mua hứa Phần đất thuộc một phần thửa đất số 525: Phía Đông giáp với hộ bà Lý Thị L;.
Ông Mã Lập H và bà Võ Thị Thanh V có nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 78 m2 tại một phần thửa 525, tờ bản đồ số 43 (TL – 2005) tại số 26A đường Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định của Luật đất đai.
2. Buộc ông Mã Lập H và bà Võ Thị Thanh V phải trả số tiền còn lại theo Hợp đồng hứa mua, hứa bán số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/4/2016 là 10.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật cho ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1.
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trình bày nội dung kháng nghị:
Về quan hệ tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc (Hợp đồng hứa mua hứa bán) theo khoản 3 điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa sơ thẩm xác định quan hệ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là không chính xác.
Về thu thập chứng cứ: Tòa án cấp sơ thẩm chưa tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ để xác định vị trí, kích thước cụ thể của nhà đất đang tranh chấp để đảm bảo điều kiện được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất số CH00922 do Ủy ban nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 31/01/2012 theo quy định.
Về nội dung: Trong hồ sơ vụ án không thể hiện việc việc hai bên có giao nhận tiền và giao nhận nhà cho nguyên đơn. Phía ông H, bà V không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho việc đã giao số tiền 1.490.000.000 đồng cho ông A, bà T1 và cũng không có chứng cứ chứng minh cho việc ông A, bà T1 giao nhà cho ông H và bà V mà Tòa án cấp sơ thẩm không điều tra làm rõ là thiếu sót. Mặt khác, đối tượng của hợp đồng là một phần căn nhà số 26A Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích khoảng 78m².
Tuy nhiên, trong hợp đồng ký kết giữa hai bên không nêu rõ vị trí phần căn nhà nào được bán. Ông H, bà V cung cấp bản vẽ ngày 07/01/2016 xác định vị trí một phần căn nhà nhận chuyển nhượng từ ông A, bà T1 có bề rộng mặt tiền thể hiện trong bản vẽ là 3,16m không đủ diện tích để tách thửa theo quy định tại Quyết định 60/2017/QĐ-UB ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xác minh làm rõ phần diện tích mua bán giữa nguyên đơn và bị đơn có đủ điều kiện để xét cấp quyền sử dụng đất hay không? Trong nội dung của hợp đồng thể hiện ý chí của các bên là ông H, bà V không mua thì mất cọc, ông A, bà T1 không bán thì trả
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
Nội dung của hợp đồng hứa mua hứa bán là đặt cọc theo khoản 3 điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đây là sự thỏa thuận của bên hứa mua và bên hứa bán thể hiện ý chí của các bên nếu bên hứa bán có vi phạm thì chỉ trả tiền cọc và bị phạt cọc theo Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 không bắt buộc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án này là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà là không đúng theo quy định của pháp luật.
Ông H, bà V cho rằng đã giao ông A, bà T1 số tiền 1.490.000.000 đồng, nhưng trong hồ sơ không thể hiện việc giao nhận tiền và cũng không thể hiện việc giao nhận nhà của các bên. Tòa án cấp sơ thẩm không điều tra làm rõ việc các bên giao nhận tiền và nhà; Chưa điều tra làm rõ nhà đang tranh chấp ai là người đang quản lý sử dụng, có bao nhiêu người đang cư ngụ; Chưa xác minh cơ quan chức năng xem nhà đất mua bán có đủ điều kiện để tách thửa được không? Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm cũng không tiến hành xem xét thẩm định, đo vẽ nhà đất để xác định vị trí, kích thước chính xác của nhà đất tại thời điểm đang tranh chấp mà căn cứ vào bản vẽ nhà đất lập ngày 07/01/2016 (bản photo, chưa kiểm tra nội nghiệp trước ngày hai bên giao kết hợp đồng hứa mua hứa bán số 003710, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD lập ngày 22/4/2016 để chấp nhận yêu cầu của ông Mã Lập H, bà Võ Thị Thanh V để tuyên xử buộc ông Trần Văn A và bà Nguyễn Thị T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng và liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất có diện tích 78 mmột phần thửa 525, tờ bản đồ số 43 (TL-2005) tại số 26A đường Đường C, phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là không đúng với quy định của pháp luật, không thể thi hành được bản án.
QUYẾT ĐỊNH
Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 187/2019/DS-ST ngày 03 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân quận T, Thành phố Hồ Chí Minh về việc: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”, giữa các đương sự.
Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp để Quy khách hàng tham khảo, nếu có bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề đất đai, Quý khách vui lòng liên hệ:
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
