Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc là loại tranh chấp xảy ra một cách thường xuyên, đặc biệt là tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất. Trong trường hợp hai bên trong hợp đồng đặt cọc xảy ra tranh chấp thì sẽ được giải quyết ra sao?
Chúng tôi xin cung cấp cho quý vị một Bản án thực tế về tranh chấp này để giúp quý vị hiểu rõ hơn như sau:
Tóm tắt vụ án:
| 01/2019 | Ông Nguyễn Thịnh có thỏa thuận bán cho ông Nguyễn Trung phần đất có diện tích 5.207m2 với giá 570.000 đồng/m2 tọa lạc tại ấp 1A, xã T, huyện A, tỉnh Hậu Giang, đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H462814 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Cần Thơ cũ cấp cho ông Nguyễn Thịnh ngày 27/01/1996.
Ông Thịnh có photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Trung xem, trên giấy thể hiện đất đã xóa thế chấp ngày 06/3/2014 và đồng thời ông Thịnh cam kết đất không có tranh chấp hay kê biên tài sản. |
| 30/01/2019 | Ông Trung đồng ý mua và đã đặt cọc cho ông Thịnh 300.000.000 đồng. Hai bên có lập hợp đồng đặt cọc cùng ngày, ông Thịnh đã nhận đủ tiền đặt cọc có sự chứng kiến của anh Nguyễn Hùng, anh Đặng Minh Phúc và anh Nguyễn Hoàng Khương.
Hai bên thỏa thuận ngày 13/02/2019 (là ngày 09 Tết âm lịch năm 2019) sẽ tiến hành đo đạc và thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Ngoài ra hai bên cũng thỏa thuận khi ký hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì ông Trung sẽ giao cho ông Thịnh số tiền đợt 02 là 2.500.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được giao cho ông Thịnh khi ông Trung nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
| 13/02/2019 | Đến ngày 13/02/2019 thì ông Thịnh không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng với lý do vợ con ông Thịnh không đồng ý và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. |
| 5/2019 | Ông Nguyễn Trung khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Thịnh trả lại cho ông số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng |
“Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trung buộc ông Nguyễn Thịnh phải có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Trung số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng”.Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2019/DS-ST, ngày 21/6/2019 của Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Hậu Giang đã tuyên xử đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất trên như sau:
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/7/2019, ông Nguyễn Thịnh có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trung, ông đồng ý trả lại cho ông Trung số tiền đã nhận là 300.000.000 đồng.
Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng bị đơn chỉ nhận tiền cọc là 200.000.000 đồng còn 100.000.000 đồng là tiền chuyển nhượng đất nên chỉ đồng ý trả lại cho nguyên đơn 500.000.000 đồng (trong đó có 200.000.000 đồng là tiền phạt cọc). Nguyên đơn không đồng ý ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn. Nguyên đơn tự nguyện giảm 20.000.000 đồng tiền phạt cọc cho bị đơn, yêu cầu bị đơn thanh toán cho nguyên đơn 580.000.000 đồng (trong đó có 300.000.000 đồng tiền cọc và 280.000.000 đồng tiền phạt cọc).
Tòa án cấp phúc thẩm đã nhận xét về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trên như sau:
[4] Xem xét yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Thịnh:
[4.1] Ông Thịnh kháng cáo cho rằng số tiền 300.000.000 đồng ông nhận là tiền trả trước không phải là tiền đặt cọc. Đồng thời hợp đồng ngày 30/01/2019 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng đặt cọc vì nội dung của hợp đồng thể hiện giá trị thanh toán của hợp đồng được chia thành 03 đợt là diễn biến của hợp đồng chuyển nhượng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn chấp nhận trả cho nguyên đơn số tiền cọc 200.000.000 đồng, tiền phạt cọc 200.000.000 đồng vì cho rằng chỉ nhận 200.000.000 đồng tiền cọc còn 100.000.000 đồng là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lời trình bày của ông Thịnh và người đại diện theo ủy quyền của ông Thịnh là không có cơ sơ, bởi vì căn cứ qui định tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Ông Trung đã giao cho ông Thịnh 300.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 30/01/2019 (có ông Phúc, ông Khương chứng kiến) để đảm bảo việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Thịnh. Bên cạnh đó khi ký kết hợp đồng thì tên của hợp đồng, nội dung của hợp đồng cũng thể hiện rõ là hợp đồng đặt cọc, trong các điều khoản của hợp đồng có qui định về phạt cọc khi một bên không thực hiện hợp đồng. Còn từ 100.000.000 đồng ghi 300.000.000 đồng là do ông Trung ghi thêm theo yêu cầu của ông Thịnh.
Ông Thịnh là ngươi biết chữ, minh mẫn, ông biết rõ là ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định hợp đồng lập ngày 30/01/2019 do nguyên đơn và bị đơn ký kết là hợp đồng đặt cọc và số tiền 300.000.000 đồng mà ông Thịnh nhận từ ông Trung là tiền đặt cọc.
[4.2] Ông Thịnh cho rằng hợp đồng lập ngày 30/01/2019 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này vô hiệu do phần đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng khi ông chuyển nhượng cho ông Trung không có sự đồng ý của vợ ông – bà Xuân và đất đang thế chấp tại ngân hàng. Lập luận này của ông Thịnh là không phù hợp, vì hợp đồng giữa ông với ông Trung lập là hợp đồng đặt cọc, không phải là hợp đồng chuyển nhượng nên không xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Trong vụ án này Tòa án cấp sơ thẩm chỉ xem xét hợp đồng đặt cọc giữa ông Thịnh với ông Trung về trách nhiệm của các bên theo hợp đồng đặt cọc đối với giao dịch tiếp theo và xem xét lỗi của ai dẫn đến việc không thực hiện các giao dịch tiếp theo là đúng qui định của pháp luật.
[4.3] Tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc ngày 30/01/2019, ông Thịnh khẳng định ông là chủ của thửa đất số 1072, tại phiên tòa sơ thẩm và trong đơn kháng cáo ông lại khẳng định phần đất là tài sản chung của vợ chồng và tài sản này đang thế chấp cho ngân hàng. Khi giao dịch với ông Trung, ông Thịnh biết rõ phần đất là tài sản chung của vợ chồng, việc ông giao dịch với ông Trung chưa được sự đồng ý của bà Xuân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp cho ngân hàng nhưng ông không cho ông Trung biết mà vẫn hứa hẹn chuyển nhượng và nhận tiền đặt cọc của ông Trung. Điều này cho thấy ông Thịnh có sự gian dối khi giao dịch với ông Trung.
Như vậy, lỗi dẫn đến việc không thực hiện các giao dịch tiếp theo thuộc về ông Thịnh. Căn cứ qui định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 ông Thịnh phải trả lại cho ông Trung số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc là 300.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Trung tự nguyện giảm 20.000.000 đồng tiền phạt cọc và chỉ yêu cầu phạt cọc ông Thịnh là 280.000.000 đồng. Xét thấy đây là sự tự nguyện của ông Trung, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội và có lợi cho ông Thịnh nên Hội đồng xét xử ghi nhận.
[4.4] Từ những nhận định trên, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Tr là có căn cứ pháp luật nên không có cơ sở để Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Th. Đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên Hội đồng xét xử chấp nhận”.
Tòa phúc thẩm đã tuyên xử đối với tranh chấp Hợp đồng đặt cọc mua đất trên như sau:
“– Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Thịnh.
– Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Trung về việc chỉ yêu cầu phạt cọc là 280.000.000 đồng (Hai trăm tám mươi triệu đồng).
– Sửa bản án sơ thẩm.
Tuyên xử:
[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Trung.
[2] Buộc ông Nguyễn Thịnh trả cho ông Nguyễn Trung số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) và tiền phạt cọc là 280.000.000 đồng (Hai trăm tám mươi triệu đồng)”.
Trên đây là thông tin của chúng tôi về bản án thực tế tranh chấp Hợp đồng đặt cọc nêu trên. Hi vọng sẽ giúp ích được cho quý vị.
Quý vị có thể tham khảo thêm tại https://luatsunhadathcm.com/hop-dong-dat-coc-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh/
https://luatsunhadathcm.com/tranh-chap-hop-dong-dat-coc-ban-an-thuc-te-2/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
