Hợp đồng đặt cọc mua đất là hình thức thỏa thuận giữa hai bên ký kết để tránh xảy ra những tranh chấp. Nhưng nếu hợp đồng đặt cọc mua đất không được tư vấn hay soạn kỹ thì sẽ dễ xảy ra những tranh chấp không đáng có. Chính vì thế, cần hiểu rõ quy định hợp đồng đặt cọc mua đất cần những gì và được sử dụng như thế nào. Bài viết dưới đây, Công ty Luật cộng đồng Vạn Tín sẽ giúp khách hàng giải đáp được thắc mắc đó.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có người làm chứng
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản, phổ biến
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư
Đây là mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được sử dụng phổ biến
Biên bản nhận tiền đặt cọc
Biên bản nhận tiền đặt cọc tiêu biểu hiện nay
Quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất
Xác định chắc chắn rằng thửa đất đó đủ điều kiện mua bán
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi đủ các điều kiện dưới đây mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều kiện mua bán nhà ở
Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:
- Có Sổ đỏ, Sổ hồng.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong diện đang có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Nắm rõ quy định về phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc mua đất được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện
- Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Nếu hai bên có những thỏa thuận khác mà không trái với quy định pháp luật, đạo đức xã hội thì có thể thực hiện theo thỏa thuận đó.
Nên công chứng, chứng thực hợp đồng
Theo Bộ luật Dân sự 2015 cũng như pháp luật về đất đai, nhà ở đã có quy định, văn bản thông báo, không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán phải công chứng, xác thực. Nhưng để đảm bảo an toàn cho cả hai bên, dù là hợp đồng nào thì khi đã ký kết cũng nên công chứng, chứng thực.
Một số câu hỏi thường gặp khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất
Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng hay không?
Hiện nay, pháp luật chưa có văn bản hay điều lệ nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc mua đất phải có công chứng hoặc chứng thực mà chỉ có quy định công chứng các hợp đồng chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác hay tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, nếu không muốn xảy ra những rủi ro hay để tránh khỏi những tranh chấp thì người mua đất nên công chứng hoặc xác thực để đảm bảo an toàn.
Có thể hủy hợp đồng đặt cọc mua đất không?
Theo khoản 1 Điều 423 của Bộ luật Dân sự 2015, một bên (A hoặc B) có quyền được yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua đất và không phải bồi thường thiệt hại khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,…) hay vi phạm điều kiện trong hợp đồng.
Khi hợp đồng đã bị hủy bỏ thì không còn hiệu lực từ thời điểm giao kết, hai bên sẽ chỉ còn thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, giải quyết tranh chấp chứ không cần phải thực hiện thêm nghĩa vụ đã thỏa thuận nào. Các bên hoàn trả đủ cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ hết mọi khoản chi phí: bảo quản, phát triển tài sản.
Hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay như thế nào?
Hiện nay, ngoài hợp đồng đánh máy thì vẫn còn rất nhiều trường hợp sử dụng hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay, trường hợp này sẽ chỉ xảy ra đối với những người có quen biết nhau, thật sự tin tưởng lẫn nhau. Các cơ quan Nhà nước cũng đã đưa ra những quy định để hợp pháp hóa các giao dịch này nhưng sẽ có sự nới lỏng.
Hợp đồng viết tay thật sự có giá trị pháp lý kể từ các mốc thời gian dưới đây:
- Hợp đồng đặt cọc mua đất của người dân được hợp thức hóa trước ngày 01/7/2004 vào năm 2007.
- Hợp đồng đặt cọc mua đất của người dân được hợp thức hóa trước ngày 03/3/2017 vào năm 2014.
- Ngoài ra, trước ngày 01/7/2014 việc ký hợp đồng đặt cọc mua đất bằng giấy viết tay cũng được Nhà nước thông qua.
Pháp luật không có quy định rằng hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải lập thành văn bản hay bắt buộc phải được công chứng, chứng thực hay có người làm chứng. Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay vẫn sẽ được công nhận và có hiệu lực pháp lý trước pháp luật nếu vi phạm hợp đồng.
Giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Cách 1: Thương lượng
Thương lượng là phương án giải quyết hòa bình và ít xảy ra tranh chấp nhất. Các bên liên quan sẽ cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn phát sinh trong hợp đồng đặt cọc mua đất. Tuy cách giải quyết này khá đơn giản nhưng có một điểm hạn chế là hiệu quả đạt được không cao.
Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất có bên thứ ba can thiệp làm trung gian để hòa giải, hỗ trợ giải thích, đưa ra ý kiến thuyết phục các bên tìm phương án giải quyết khác loại trừ tranh chấp. Bên thứ ba có thể là luật sư hay những người am hiểu pháp luật, có uy tín. Cũng giống như thương lượng, hòa giải không đem lại hiệu quả cao trong nhiều trường hợp.
Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án
Khởi kiện tại UBND cấp xã, Tòa án Nhân dân là phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất hiệu quả nhất. Phương thức này được giải quyết theo luật pháp thông qua Tòa án, kết quả giải quyết đảm bảo công bằng dựa trên luật pháp được thi hành bởi Nhà nước nhưng thời gian diễn ra xét xử sẽ lâu và phải nộp mức án phí cho cơ quan xét xử.
Nhờ sự can thiệp của Tòa án để giải quyết tranh chấp
Để có thể dễ dàng giải quyết được mọi mâu thuẫn, tranh chấp giữa hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất thì có thể liên hệ qua hotline của Công ty Luật cộng đồng Vạn Tín để được tư vấn cụ thể, hỗ trợ nhanh chóng, giải quyết kịp thời. Chúng tôi với kinh nghiệm lâu năm, kiến thức về chuyên môn pháp luật cao sẽ đưa ra những phương án giải quyết thích hợp và ổn thỏa nhất.
