Thực ra, đây là một quy định được quy định trong các tổ chức tín dụng 2024, cũng sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Nếu mà các anh chị đọc phạm vi áp dụng Luật KDBĐS thì chúng ta sẽ thấy là luật KDBĐS trừ cái phạm vi áp dụng của (không điều chỉnh TCTD chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để thu hồi nợ, tuy nhiên khi Luật các TCTD mới được ban hành, Luật chia ra làm hai trường hợp để xử lý các tài sản bảo đảm trước ngày Luật các TCTD có hiệu lực là ngày 01/01/2025 và sau đó, tất cả những điều kiện để mà chuyển nhượng toàn bộ/ một phần BĐS vẫn quay lại luật KDBĐS. Cụ thể là đối với những dự án mà đã được các TCTD nhận làm tài sản bảo đảm trước.
01/01/2025, để chuyển nhượng các dự án này phải đáp ứng các điều kiện tại các điểm a,d,g,h, khoản 1 Điều 40 Luật KDBĐS – Dự án thì phải có chủ trương đầu tư, không bị tranh chấp kê biên, không bị đình chỉ hoặc thu hồi, dự án đang trong thời hạn thực hiện. Điều 40.1g (slide trước) chúng tôi cũng có trình bày, để mà được phép chuyển nhượng dự án, đảm bảo các hạng mục………………
Ngoài ra thì có thêm một điều kiện nữa để mà xử lý các tài sản bảo đảm là các dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất ngoài ra thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện ở khoản 2, khoản 4, khoản 5 Điều 40 Luật KDBĐS tức là các điều kiện liên quan đến tiêu chuẩn kinh doanh BĐS của một tổ chức kinh doanh BĐS + cam kết tiếp tục triển khai DA + tuân thủ các điều kiện của Luật đầu tư.
Đối với những dự án mà nhận làm tài sản bảo đảm từ ngày 1/1/2025 thì luật các TCTD cũng quy định là phải đáp ứng các quy định về chuyển nhượng dự án BĐS theo luật kinh doanh BĐS, Điều 39→42, cho nên là mặc dù là các phạm vi áp dụng ban đầu của Luật kdbđs có nói loại trừ trường hợp TCTD xử lý ts eể thu hồi nợ nhưng cuối cùng Luật các TCTD cũng vẫn yêu cầu là các hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS này phải tuân thủ theo quy định của luật KDBĐS.
Như vậy là ban đầu các ngân hàng họ rất kỳ vọng việc khi xử lý các tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản kì vọng rằng luật các TCTD tạo điều kiện thuận lợi để cho các ngân hàng bởi vì họ có thể là chuyển nhượng hoặc xử lý các tài sản bảo đảm một cách dễ dàng, thuận lợi mà không phải đáp ứng một số các điều kiện về chuyển nhượng dự án. Bởi vì họ đã được nhận thế chấp rồi bây giờ xử lý giao dịch bảo đảm nên không áp dụng một số quy định – không cần đáp ứng một số điều kiện trong luật kinh doanh bđs – tuy nhiên rất tiếc là cuối cùng khi luật các TCTD được thông qua thì luật TCTD đã dẫn chiếu ngược trở lại là vẫn phải thực hiện chuyển nhượng theo luật KDBĐS. Điều đó có nghĩa rằng, việc xử lý tài sản bảo đảm là các dự án bđs sẽ rất khó khăn, sẽ không có ngoại lệ, không có một căn cứ hay một ngoại lệ nào cả, phải tuân thủ các điều kiện, các thủ tục, các bước như trong luật kinh doanh bất động sản.
Điều đó có nghĩa rằng: Việc mà sẽ khó khăn lớn, sẽ mất nhiều thời gian hơn để xử lý tài sản bảo đảm là các dự án BĐS. Chính vì quy định này, các dự án sẽ rất thận trọng trong việc nhận các tài sản bảo đảm là các dự án bất động sản. Chắc rằng, khả năng nhiều họ sẽ giới hạn tối đa hoặc yêu cầu điều kiện rất chặt chẽ thì mới dám. Họ phải biết được rằng, sau này có chuyển nhượng được hay không thì phải
họ sẽ yêu cầu nhận thế chấp = QSDĐ, tài sản, chắc là có nhiều dự án không đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng để mà thuyết phục được ngân hàng để mà nhận thế chấp dự án BĐS. Đây là những cái tác động đang lưu ý trong quá trình tư vấn cho khách hàng.
