Tranh chấp Hợp đồng mua bán là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Khi tranh chấp xảy ra, có nhiều trường hợp Tòa án đã tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến Hợp đồng mua bán vô hiệu, vậy những nguyên nhân đó là gì?
Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện :
Về chủ thể:
+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
+ Tham gia giao dịch dân sự trên tinh thần tự nguyện, không bị ép buộc
Về mục đích, nội dung: không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Theo quy định tại các Điều: Điều 123, Điều 124, Điều 125, Điều 126, Điều 127, Điều 128, Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về các trường hợp hợp đồng vô hiệu, cụ thể:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Chúng tôi xin trân trọng giới thiệu đến Quý khách hàng vụ án thực tế về trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và Tòa án đã tuyên hợp đồng vô hiệu qua Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 25/9/2017 về kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đông vô hiệu của Tòa án nhân dân huyện Sơn Động tỉnh Bắc Giang để xem xét trường hợp vô hiệu của Hợp đồng chuyển nhượng ở bản án vì lý do gì.
Ông Trương Văn T và bà Trần Thị K là vợ chồng, tháng 6/2016 ông Trương Văn T đã tự ý bán 400m2 đất nông nghiệp trên cho ông Trương Văn H, bà Trần Thị N người cùng thôn, việc mua bán hai bên như thế nào, giá cả bao nhiêu bà không được biết, vì thời gian đó bà đi làm ăn không có nhà. Hiện diện tích đất mua bán gia đình ông H, bà N đang quản lý. Đất trên là do của bố chồng bà (ông L) đã giao lại cho bà toàn quyền quản lý, canh tác lâu dài, việc mua bán giữa ông H với ông T chưa được sự đồng ý của bà cùng bà K1, bà P là trái quy định của pháp luật. Nay bà K yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa ông Trương Văn T với ông Trương Văn H vô hiệu.
Nhận định của Tòa án: Việc ông Trương Văn T đã tự ý chuyển nhượng đất cho ông Trương Văn H khi chưa được sự đồng ý của bà K1, bà P trong gia đình được quyền đồng sử hữu tài sản cũng như chưa được sự đồng ý của bà Trần Thị K là người ông L ủy quyền thừa kế cho quản lý, sử dụng lâu dài tài sản, giấy chuyển nhượng không có xác nhận, chứng thực của UBND xã L hoặc công chứng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là trái với quy định của pháp luật về chủ thể và hình thức giao dịch.
Tòa án ra quyết định Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 28 tháng 5 năm 2016 giữa ông Trương Văn T với ông Trương Văn H vô hiệu.
Như vậy, theo bản án của Toà sơ thẩm, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức giao dịch với lý do không có xác nhận, chứng thực của UBND xã L hoặc công chứng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tòa án đã căn cứ vào điều kiện quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức của giao dịch dân sự theo Điều 129 BLDS 2015, tuy nhiên cần lưu ý rằng có những trường hợp Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Về chủ thể, theo quy định Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Nên nếu là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo vệ lợi ích của hai vợ chồng thì cả hai phải ký vào hợp đồng đó.
Vì vậy, khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hay không chúng ta cần xem xét về Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng và những trường hợp vô hiệu của hợp đồng theo quy định của pháp luật để làm căn cứ xem xét.
Chuyên viên: HOÀI LINH
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất đang thế chấp tại Ngân hàng, …
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
