Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp thông tin về một vụ án thực tế liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, cụ thể là nhà đất chuyển nhượng nằm trong khu quy hoạch để khách hàng có thể hình dung một cách chi tiết nhất.
Khách hàng có thể xem thêm các trường hợp Hợp đồng mua bán đấy bị tuyên vô hiệu tại: https://luatsunhadathcm.com/hop-dong-mua-ban-dat-bi-tuyen-vo-hieu-khi-nao/
Và trường hợp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc do đất chưa được cấp Giấy chứng nhận tại https://luatsunhadathcm.com/tranh-chap-hop-dong-dat-coc/
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất: đất chuyển nhượng bị quy hoạch thì hợp đồng có vô hiệu hóa không?
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại tài sản thuộc về người sử dụng đất. Do đó, khi đáp ứng các điều kiện luật định, các chủ thể có thể chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,… Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề được rất nhiều người quan tâm hiện nay. Theo quy định, khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được quyền chuyển nhượng đất, bán lại tài sản trên đất cho người khác.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp để ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó tranh chấp đã xảy ra với lý do nhà đất chuyển nhượng nằm trong khu quy hoạch. Vậy trong trường hợp này tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất sẽ được giải quyết ra sao?
Để có thể hiểu hơn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, chúng tôi xin trân trọng giới thiệu vụ án thực tế qua Bản án 128/2018/DS-ST ngày 27/07/2018 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bản án như sau:
“Ngày 20/3/2016, ông Lê Văn K có đặt cọc cho bà Phạm Thị Bích V số tiền 80.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng phần đất thuộc thửa 710 với giá là 1.280.000.000 đồng. Ngày 21/3/2018 ông liên hệ với Phòng quản lý đô thị huyện B thì được trả lời là thửa đất này thuộc chức năng quy hoạch nút giao thông dự phòng. Ông có đề nghị bà V trả lại số tiền đặt cọc nêu trên nhưng bà V không đồng ý. Ông K yêu cầu Tòa án hủy giấy nhận cọc ngày 20/3/2016 giữa ông và bà V, buộc bà V trả lại số tiền 80.000.000 đồng cho ông và bà Phạm Thị Mỹ L (vợ ông). Bị đơn là bà Phạm Thị Bích V trình bày: Hai bên có thỏa thuận nếu bà không bán thì đền tiền cọc gấp 02 lần, còn nếu ông K đổi ý không mua thì bị mất cọc. Sau một tuần lễ thì vợ chồng ông K có đến nhà bà nói đất này bị quy hoạch nên Nhà nước không cho chuyển nhượng, mua bán và yêu cầu bà trả lại tiền cọc. Bà có nói nếu có quy hoạch bà vẫn đi tách thửa được nhưng vợ chồng ông K không đồng ý và yêu cầu bà trả lại tiền cọc.
Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: Khi hai bên giao dịch, bà V biết rõ phần đất này thuộc quy hoạch, có thông báo cho ông K biết, còn ông K không xem xét tình trạng pháp lý của phần đất chuyển nhượng. Cả ông K và bà V đều có lỗi dẫn đến giao dịch đặt cọc vô hiệu nên không bên nào có nghĩa vụ bồi thường tương đương giá trị tài sản cho bên nào. Do đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc yêu cầu bà V hoàn trả số tiền cọc 80.000.000 đồng.”
Hội đồng xét xử đã căn cứ vào Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, Điểm b Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên hợp đồng vô hiệu vì nội dung của giao dịch trong trường hợp này đã vi phạm điều cấm của pháp luật (áp dụng Bộ luật Dân sự 2005 vì tại thời điểm này Bộ luật Dân sự 2015 chưa có hiệu lực).
Như vậy, khi đối chiếu vào quy định của pháp luật dân sự, trong trường hợp giao dịch dân sự đã thỏa thuận vi phạm điều cấm của pháp luật thì sẽ bị tuyên vô hiệu. Do đó, khi tiến hành ký kết các hợp đồng mua bán nhà đất cần tìm hiểu kỹ đất có đủ điều kiện mua bán hay không để bảo vệ quyền lợi của mình.
Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua, bán nhà không thể thực hiện sai trình tự
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất hay bán nhà đều phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật từ việc chuẩn bị hồ sơ đến quy trình thực hiện. Cụ thể như sau:
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ đầy đủ để khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm:
- Đơn khởi kiện.
- Hợp đồng đặt cọc hoặc các tài liệu khác chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.
- Nếu người khởi kiện là cá nhân thì cần có thêm CMND, hộ khẩu gia đình (bản sao).
- Bản kê khai các tài liệu (nộp kèm với đơn khởi kiện).
- Các giấy tờ liên quan khác.
Thủ tục thực hiện
Để được giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hay tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, người khởi kiện phải thực hiện theo đúng trình tự sau:
- Nộp đơn khởi kiện lên Tòa án (Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên mua cư trú). Sau đó chờ lấy giấy xác nhận đã nhận đơn của Tòa án.
- Tòa án xem xét và giải quyết đơn khởi kiện. Nếu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hoặc đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là hợp lệ thì người khởi kiện sẽ thực hiện đóng khoản tiền tương đương để tạm ứng theo quy định. Trong trường hợp đơn khởi kiện không hợp lệ, Tòa án sẽ trả đơn về kèm theo lý do không hợp lệ.
- Người khởi kiện đóng tiền tạm ứng và nộp lại biên lai cho Tòa án.
- Thẩm phán của Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn vụ án theo quy định của pháp luật.
- Trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý, Tòa án chuẩn bị thực hiện quá trình xét xử tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, nhà. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, gặp trở ngại khách quan hoặc mang tính bất khả kháng thì Tòa án có thể gia hạn thêm thời gian chuẩn bị xét xử (thời gian gia hạn thêm không quá 02 tháng).
- Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có).
Đơn vị hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
Vạn Tín chuyên tư vấn, hỗ trợ làm thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất
Chuyên viên: HOÀI LINH
Với kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn cao trong nhiều năm gắn bó với nghề luật, đội ngũ luật sư của Công ty Luật Vạn Tín cam kết sẽ tư vấn những thông tin bổ ích khi thực hiện mua bán nhà đất và hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc cho khách hàng, giúp khách hàng đạt được mục đích khởi kiện của mình.
Bên cạnh đó, để tạo sự thuận tiện nhất cho khách hàng, công ty chúng tôi còn hỗ trợ đến tận nơi mà khách hàng yêu cầu để tư vấn và nhận hồ sơ, đồng thời thay thế khách hàng làm việc với bên thứ ba (cơ quan Nhà nước, Tòa án) để giải quyết tranh chấp.
Hiện tại, Công ty Luật Vạn Tín của chúng tôi cung cấp các dịch vụ sau:
- Làm các thủ tục: Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất,…
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo các loại hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy quyền.
- Tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;…
Để đội ngũ luật sư nhà đất uy tín TPHCM chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn
ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín
ĐT: 028.7309.6558
Website: https://luatsunhadathcm.com/
Địa chỉ: Số 7 Đường số 14, Khu đô thị mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, TPHCM
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
