Câu hỏi của quý khách: “Thưa luật sư, cho tôi hỏi trên hợp đồng đặt cọc bán nhà, bên bán để tên Ông: Nguyễn văn A, Bà Nguyễn Thị B. Nhưng khi ký thì chỉ có bà B ký tên thôi, và con gái ông bà A & B là Cô C ký thay cho ông A. Không có giấy ủy quyền của Ông A cho Cô C. như vậy hợp đồng cọc có hiệu lực không?” Thẩm quyền ký kết hợp đồng đặt cọc
Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đội ngũ tư vấn pháp lý đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:
“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Thẩm quyền ký kết hợp đồng đặt cọc
Căn cứ tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Thẩm quyền ký kết hợp đồng đặt cọc
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Từ thông tin bạn cung cấp, có thể thấy rằng, để bán được căn nhà đó thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của cả bố và mẹ bạn là chủ sở hữu căn nhà.
Tại hợp đồng cũng không đáp ứng, vi phạm khoản a, điều 117 và cũng không có ủy quyền cho con gái ông A là cô C ký kết tại hợp đồng. Vì vậy hợp đồng này vô hiệu do người ký kết không đủ thẩm quyền.
Đồng thời, theo Mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:
“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
….”
Như vậy, trong trường hợp hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vô hiệu, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết thì xem xét lỗi của mỗi bên. Nếu lỗi hoàn toàn thuộc về bên bán thì bên bán phải chịu phạt cọc.
Thẩm quyền ký kết hợp đồng đặt cọc
Đồng thời bạn có thể tham khảo một số bài viết có liên quan đến chủ đề này thông qua LIÊN KẾT sau:
https://luatsunhadathcm.com/cham-dut-hop-dong-dat-coc/
Chúc bạn thành công!
Chuyên viên: Nguyễn Phạm Duy Nhạc
SĐT: 0973.212.487
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN Hotline: 0968.605.706.hoặc 0909257165
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
https://luatsunhadathcm.com/tu-van-dat-dai/
https://www.youtube.com/watch?v=8nh2yE9Mth4
