Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Do đó, khi đáp ứng các điều kiện luật định, các chủ thể có thể chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,…. Theo quy định, khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì chủ sở hữu nhà ở hợp pháp được quyền bán lại tài sản cho người khác. Có nhiều trường hợp để ký hợp đồng mua bán, các bên đã tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó tranh chấp đã xảy ra với lý do người bán nhà chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Vậy trong trường hợp này tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà sẽ được giải quyết ra sao?
Quý bạn đọc có thể xem thêm các trường hợp Hợp đồng mua bán đấy bị tuyên vô hiệu tại: https://luatsunhadathcm.com/hop-dong-mua-ban-dat-bi-tuyen-vo-hieu-khi-nao/
Và trường hợp Tranh chấp hợp đồng đặt cọc do đất chưa được cấp Giấy chứng nhận tại https://luatsunhadathcm.com/tranh-chap-hop-dong-dat-coc/ án thực tế về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà liên quan tới việc người bán nhà chưa phải là chủ sơ hữu hợp pháp của căn nhà.
Để có thể hiểu hơn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, chúng tôi xin trân trọng giới thiệu đến Quý bạn đọc vụ án thực tế qua Quyết định Giám đốc thẩm số 08/2014/DS-GĐT về vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.(Bài viết chỉ mang tính tham khảo đối với trường hợp thực hiện giao dịch khi luật Bộ luật Dân sự 2005, Luật nhà ở 2006 còn hiệu lực).
Ngày 27/6/2009, bà Tình đặt cọc mua bán nhà của bà Trâm, giá mua nhà là 7,5 tỷ đồng. Cùng ngày bà Tình đã đặt cọc 40.000USD . Tuy nhiên sau khi kiểm tra lại tình trạng pháp lý của căn nhà bà Tình phát hiện ra người đứng tên chủ sở hữu căn nhà không phải là bà Trâm nên yêu cầu bà Trâm trả lại tiền đặt cọc cho bà. Ngày 14/4/2010, bà Tâm mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bà vẫn đồng ý bán nếu bà Tình vẫn còn thiện chí mua lại. Tuy nhiên, bà Tình cho rằng bà Tâm đồng ý bán nhưng với giá khác nên yêu cầu bà Tâm trả lại tiền cọc 40.000USD, bà Tình không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1415/2010/DS-ST ngày 13/9/2010, Tòa án nhân dân thành phố quyết định: Không chấp nhận yêu cầu của bà Tình đòi bà Tâm trả lại số tiền cọc mua bán nhà. Hủy hợp đồng mua đặt cọc mua bán nhà giữa bà Tâm và bà Tình.
Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 35/2011/DS-PT ngày 21/2/2011, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: Không chấp nahạn kháng cáo bản án. Không chấp nhận yêu cầu của bà Tình đòi bà Tâm trả lại số tiền cọc mua bán nhà. Hủy hợp đồng mua đặt cọc mua bán nhà giữa bà Tâm và bà Tình.
Sau đó, bà Tình đã làm đơn đề nghị Giám đốc thẩm với nội dung: Bà đặt cọc mua bán nhà ở với bà Trâm tiền Đôla Mỹ. Sau đó kiểm tra tình trạng pháp lý căn nahf và yêu cầu bà Trâm làm thủ tục sang tên sở hữu để ra công chứng nhưng bà Trâm không thực hiện, bà đã yêu cầu bà Trâm trả lại tiền cọc.
Lập luận của Tòa án nhân dân tối cao: Nguồn gốc căn nhà là của bà Trâm nhận chuyển nhượng từ người khác. Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng bà Trâm chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhưng bà Trâm chưa đi đăng ký. Do đó, Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đã vi phạm các quy định của pháp luật : Luật nhà ở và Bộ luật Dân sự nên hợp đồng vô hiệu. Bà Trâm chưa sang tên sở hữu căn nhà nhà đã bán là có lỗi, bà Tình không tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật đã đặt cọc cũng có lỗi. Trường hợp này bà Tình không mất cọc, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm cho rằng bà Trâm có đủ điều kiện bán nhà nên bà Tình không mua, bà Tình mất cọc là không đúng.
Quyết định của Tòa án nhân dân tối cao: Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, đưa vụ án về xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định.
Đối chiếu với quy định của pháp luật hiện hành, theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, để được phép mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, cụ thể:
+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước
+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Như vậy, khi thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà và có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (trừ trường hợp pháp luật quy định khác), bên mua cũng cần phải chú ý đến tình trạng pháp lý của căn nhà để tránh những tranh chấp xảy ra ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
Hy vọng những thông tin chúng tôi đưa ra có thể giúp Quý bạn đọc có thêm những thông tin bổ ích khi thực hiện mua bán nhà đất.
Chuyên viên: HOÀI LINH
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư chuyên nhà đất uy tín TPHCM chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
