THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN MỘT LẦN VÀ THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN HẰNG NĂM – ĐIỂM MỚI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Chính sách mới trong việc giới hạn thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
trước tiên, chúng tôi trình bày các hình thức phổ biến người sử dụng đất có đất từ nhà nước.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
- Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất chỉ cho những đối tượng đặc biết, không có mục đích thương mại như giao đất nông nghiệp trong hạn mức, giao đất rừng, giao đất xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư;
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 118 – Đ 120 Luật Đất đai 2024. Ví dụ như giao đất cho cá nhân, tổ chức kinh tế để thực hiện nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư.
Trường hợp nhà nước không tiến hành giao đất như kể trên thì nhà nước sẽ tiến hành cho thuê đất, có những trường hợp nhà nước không giao thì nhà nước cho thuê (có trả tiền một lần và trả tiền hàng năm).
- Thuê đất trả tiền thuê 1 lần: Luật Đất Đai 2013 cho người thuê được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Luật Đất đai 2024 : giới hạn trả tiền thuê đất một lần trong một số trường hợp, cụ thể tại Đ120.2 có 3 trường hợp người thuê đất được trả tiền một lần: (1) Thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; (2) Sử dụng đất trong khu công nghiệp, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; (3) Sử dụng đất thương mại dịch vụ để làm nhà văn phòng, hoạt động du lịch, xây dựng nhà ở cho thuê.
CÓ HAI NGUYÊN NHÂN CHÍNH CHO VIỆC THAY ĐỔI NÀY /GIỚI HẠN HÌNH THỨC THUÊ.
(1)đảm bảo tiền thuê đất phù hợp với biến đổi giá trị thị trường, tăng thu cho ngân sách nhà nước.
(2) Kích thích việc đầu tư vào tài sản trên đất.
Bởi vì một trong những sự khác biệt rất lớn, rất cơ bản giữa trả tiền thuê đất một lần và thuê đất trả tiền hằng năm đó là quyền lợi của người sử dụng đất, nhà đầu tư hoặc người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần có thể CHUYỂN NHƯỢNG, THẾ CHẤP, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Việc thuê đất trả tiền một lần có thể dẫn đến nhà đầu tư họ mua đất, họ để đó và không tiến hành đầu tư sản xuất và đợi đến lúc đất tăng giá thì chuyển nhượng. Việc thay đổi từ một lần qua hàng năm để hạn chế nhà đầu tư không tạo ra giá trị trên đất, cải tạo, sử dụng tối đa lợi ích của đất đai.
Chia sẻ thêm quy định tại D9260.1 Luật Đất Đai 2024.
Vậy thì trong trường hợp người sử dụng đất đã lựa chọn hình thức trả tiền một lần trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (trước ngày 01/01/2025) thì được xử lý như thế nào? Người sử dụng đất vẫn sẽ như cũ tức tiếp tục lựa chọn hình thức đã có trong thời hạn thuê còn lại trừ trường hợp người sử dụng đất tình nguyện trả tiền thuê đất một lần sang hằng năm (ít gặp).
Ví dụ: Chúng tôi có trường hợp đang có dự án phát triển khu đô thị lớn có thì việc quyết định trả đủ tiền thuê đất một lần có tác động như thế nào đối với dự án của họ.
Đ120.2: Chúng ta cũng sẽ thấy rằng thay đổi đối với trả tiền thuê đất một lần ngay từ đầu và hiện nay đã giới hạn lại chỉ có một số dự án được nêu tại 120.2 và các dự án trả tiền một lần là các dự án nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, muối, khu công nghệ cao, sử dụng đất thương mại dịch vụ để hoạt động du lịch kinh doanh văn phòng.
Ban đầu dự thảo Luật Đất đai không có điều này.
Sau này, các Cơ quan nhà nước cũng lắng nghe ý kiến của các Doanh nghiệp, quy định giới hạn việc trả tiền một lần có tác động rất lớn vì Doanh Nghiệp không dám đầu tư nhiều tiền để mà xây dựng các dự án nếu như người ta biết rằng, người ta không biết trước được chi phí tiền đất là bao nhiêu nếu như tiền đất cứ tăng hằng năm mặc dù là tăng ở trong khung nhưng khung thay đổi 5 năm một lần (thay đổi khung giá), số tiền thuê hằng năm rất lớn. Do vậy, rất e ngại, nhất là các dự án bệnh viện, trường học.
Tiếp theo, Slide này làm rõ so sánh giữa trả tiền một lần và hằng năm từ góc độ pháp lý và Luật Đất đai 2024 gia tăng thêm quyền lợi của người thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm như thế nào? (góc độ pháp lý và Luật Đất đai 2024).
Dòng tiền: Sự khác nhau, lý do Chủ Đầu tư có xu hướng muốn trả một lần vì họ biết chi phí ngay từ đầu, ít bị ảnh hưởng bởi biến động giá, lạm phát chính sách. Tuy nhiên, hình thức này lại phù hợp với nhà đầu tư ít vốn tại thời điểm đầu của dự án.
Điểm mới của Luật Đất đai 2024 là cho phép tổ chức kinh tế trong nước (trả tiền một lần) trả tiền một lần được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức tín dụng (giống luật cũ) và các TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KHÁC (mới).
Trong khi đó Tổ chức kinh tế theo thủ tục đầu tư nước ngoài (trả tiền một lần) vẫn sẽ chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất tại các TCTD thôi, (giống luật cũ).
LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 GIỚI THIỆU MỘT KHÁI NIỆM MỚI ĐÓ LÀ QUYỀN THUÊ.
Quyền thuê: là quyền của người sdđ khi thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm
Luật Đất đai 2024 cho phép chuyển nhượng quyền thuê;
Điều kiện: chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất sẽ bao gồm là tài sản đã được tạo lập hợp pháp và đã đăng ký → đồng thời hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đầu tư.
trong trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất gắn liền với quyền thuê thì phải Đã ứng trước tiền được hỗ trợ tái định cư.
Vậy thì có được bán quyền thuê không kèm tài sản không?
Đối với thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chỉ bán tài sản thuê đất, còn quyền thuê tiếp hay không thì không rõ lắm.
Câu hỏi đặt ra là: QUYỀN THUÊ CÓ KHÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?
chắc chắn là khác nhau, còn khác như thế nào thì khái niệm khác nhau, bản chất không khác mấy vì tiếp tục được thuê đất, có sử dụng đất tiếp theo. (có như vậy thì người mua mới yên tâm, ngoài mua tài sản họ biết họ quyền thuê đất tiếp).
THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN MỘT LẦN VÀ THUÊ ĐẤT TRẢ TIỀN HẰNG NĂM – ĐIỂM MỚI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
