KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỂ SANG NHƯỢNG CÓ PHẢI ĐỀN CỌC

Không được cấp sổ để sang nhượng có phải đền cọc không là vấn đề được rất nhiều Quý khách quan tâm. Chúng tôi cung cấp cho Quý vị tình huống / câu hỏi thực tế sau:

Kính gửi Luật sư Trước tiên, Kính chúc luật sư có nhiều sức khỏe và nhiều thành công trong công việc. Bản thân đang vướng vào sự việc mua lô đất nhưng bên bán đất nhưng không tách thửa được vì không chuyển mục đích sử dụng đất trên thửa đất định bán và giấy đặt cọc đã hết hạng hơn 1 năm Trong giấy đặt cọc có nêu các vấn đề sau 1. Yêu cầu phải có sổ đỏ sau 30 ngày đặt cọc, ngày đặt cọc 20/11/2019 2. Số tiền đặt cọc 270 triệu, người làm chứng là vợ của em 3.Yêu cầu bồi thường gấp 2 lần tiền đặt cọc nếu như mãnh đất đó không thuộc quyền sở hữu hoặc không sang tên chuyển chuyện được 4. Trong giấy đặt cọc có yêu cầu điểm chỉ nhưng các bên không điểm chỉ, chỉ ký và ghi rõ họ tên Như vậy, với các điều kiện trên thì em có thể nộp đơn khởi tiện lên tòa án để yêu cầu bồi thường vì không hoàn thành nghĩa vụ đặt cọc được không ạ. Em xin chân thành cảm ơn Luật sư. Trân trọng.

Xin chào bạn Trần Quang Vinh

Cám ơn bạn đã đặt câu hỏi!

Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Đối với vấn đề của bạn, bạn có thể tham khảo video chúng tôi đã làm theo link này để có thêm thông tin:

https://www.youtube.com/watch?v=RlyFFlTxlK0

Quay lại câu hỏi của bạn, Không được cấp sổ để sang nhượng có phải đền cọc Câu hỏi kết luận bạn hỏi là “BẠN CÓ THỂ NỘP ĐƠN RA TÒA ÁN ĐỂ YÊU CẦU BỒI THƯỜNG CỌC KHÔNG”?

Muốn xem bạn có thể được bồi thường cọc không thì phải xem Hợp đồng có hiệu lực không? Nội dung hợp đồng là gì? Đúng quy định về hình thức và nội dung không?

Theo bạn trình bày “không tách thửa được vì không chuyển mục đích sử dụng đất trên thửa đất định bán”. Như vậy, bạn chỉ mua một phần nhỏ của khu đất lớn. Khu đất lớn thì đã có Sổ đỏ / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên phần nhỏ bạn mua thì chưa có Sổ, nên mới đợi người chủ đất tách sổ, mà muốn tách sổ thì phải chuyển mục đích sử dụng đất, lý do là khu đất lớn đó là đất nông nghiệp.

Đây là vấn đề xảy ra thường xuyên trên thực tế. Trước đây, nhà nào cũng có vài hecta ruộng, miếng ruộng to này để làm nông nghiệp….Nay do nhu cầu nhà ở cao nên cứ cắt ra miếng nhỏ nhỏ bán cho những người mới lập gia đình, làm nhà ở đi ra đi vào.

Như vậy, tại thời điểm ký Hợp đồng đặt cọc CẢ HAI BÊN BIẾT RÕ ĐẤT MUA BÁN CHƯA CÓ SỔ. Vậy, Không được cấp sổ để sang nhượng có phải đền cọc

Chế định đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 (do ngày đặt cọc 30/11/2019) thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. (2) Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết; thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, tại ÁN LỆ 25/2018/AL về KHÔNG PHẢI CHỊU PHẠT CỌC VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN.

Chiếu theo nội dung án lệ, cần xem xét việc Bên bán do lỗi chủ quan không liên hệ với cơ quan có thẩm quyền xin cấp giấy chứng nhận hay lỗi khách quan. Nếu có căn cứ xác định Bên bán chậm trễ trong việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận thì lỗi hoàn toàn thuộc về bên Bán và lỗi chủ quan nên phải chịu phạt cọc. Còn nếu có căn cứ do quy định của Pháp luật hoặc quy định cá biệt của địa phương thì lỗi khách quan nên không phải chịu phạt tiền cọc.