Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến.Đặc biệt là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký tên, công chứng và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người bán vẫn chưa được nhận đủ số tiền trong hợp đồng hay người mua cố ý không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.Vậy người bán có quyền khởi kiện yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đấtkhông?
Để tìm hiểu vấn đề này, chúng tôi xin giới thiệu đến quý vị Bản án dân sự phúc thẩm số 378/2019/DS-PT ngày 24/10/2019 về tranh chấp hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tóm tắt Bản án:
| 31/10/2016 | Anh Đoàn Minh P có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thửa 605, thửa 609, cùng tờ bản đồ số 06, đất tọa lạc tại khóm Mỹ T, thị trấn Mỹ T, huyện Cao L, tỉnh Đồng Tháp với chị Nguyễn Thanh H, giá chuyển nhượng thực tế 3.300.000.000 đồng.
Chị H đã trả cho anh P 1.600.000.000 đồng, số tiền 1.700.000.000 đồng còn lại các bên thỏa thuận sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sang tên chị H, chị H sẽ trả đủ cho anh P. |
| 03/11/2016 | Chị H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 605, thửa 609, tờ bản đồ số 06, tọa lạc tại khóm Mỹ T, thị trấn Mỹ T, huyện Cao L, tỉnh Đồng Tháp anh P biết nhưng không khiếu nại hay tranh chấp, nhưng anh P có yêu cầu chị H trả số tiền còn lại nhiều lần nhưng chị H không thực hiện. |
| 8/11/2016, | Chị H ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa 605, thửa 609, tờ bản đồ số 06 với Ngân hàng A – tại Chi nhánh huyện Cao L (viết tắt là Ngân hàng) để vay số tiền 2.500.000.000 đồng. |
| 08/6/2018 | Anh P yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh P với chị H ký ngày 31/10/2016
Ngày 08/6/2018, anh P có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp số: 093 ký ngày 8/11/2016 giữa Ngân hàng với chị Nguyễn Thanh H. Ngoài ra, anh P yêu cầu hủy Quyết định thi hành án theo yêu cầu số: 1644/QĐ-CCTHADS ngày 05/5/2017 và Quyết định số: 01/QĐ-CCTHADS ngày 13/10/2017 về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Chi cục Thi Hành án dân sự huyện Cao L. Ngoài các yêu cầu trên thì anh P không còn yêu cầu nào khác. |
+ Bản ánsố 47/2018/DS-ST ngày 17/8/2018 và Quyết định số 25/2018/QĐ-SCBSBA ngày 27/8/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cao L tuyên xử:
– Không chấp nhận yêu cầu của anh Đoàn Minh P về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 31/10/2016 với chị Nguyễn Thanh H.
– Chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
– Không chấp nhận yêu cầu của anh Đoàn Minh P về việc yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp số: 093 ngày 08/11/2016 giữa chị Nguyễn Thanh H và Ngân hàng A – Chi nhánh huyện Cao L.
+ Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp có nhận định:
Giao dịch chuyển nhượng nhà đất của anh P cho chị H là có thật, tự nguyện; tuy nhiên, các bên chỉ mới thực hiện hợp đồng về phần thủ tục pháp luật; nội dung chính của hợp đồng thì chưa thực hiện; cụ thể: Nghĩa vụ chính của bên người nhận nhượng (nghĩa vụ trả tiền) chỉ mới trả 01 phần (chưa đạt 50%); nghĩa vụ chính của bên người chuyển (nghĩa vụ chuyển giao tài sản) là chưa chuyển giao. Trong trường hợp này bị coi là chưa thực hiện hợp đồng, bên mua đã vi phạm hợp đồng, thì bên bán có quyền không giao tài sản bán (không giao nhưng không vi phạm hợp đồng)
Tại phiên tòa phúc thẩm chị H xác định chị và gia đình chị hiện nay hoàn toàn không còn tài sản gì để có tiền 1,7 tỷ đồng trả cho anh P để nhận nhà đất theo bản án sơ thẩm. Như vậy, rõ ràng nghĩa vụ chính của chị H là nghĩa vụ trả tiền mà chị H đã không trả và không có khả năng trả, là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng theo quy định tại Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 423, Điều 425, Điều 427 Bộ luật dân sự năm 2015 và nghĩa vụ của anh P giao nhà, đất không thực hiện được là do lỗi của chị H không trả tiền, anh P có quyền hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 417 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 413 Bộ luật dân sự năm 2015, cho nên anh P yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hoàn trả 1,6 tỷ đồng đã nhận cho chị H là có căn cứ.
Nhà đất chị H nhận chuyển nhượng của anh P chỉ mới thực hiện một phần về thủ tục chuyển quyền, chị H chưa nhận được tài sản, là chưa có được quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, chị H chưa có đủ ba quyền của quyền sở hữu, chị H chưa phải là người chủ sở hữu đối với tài sản này theo Điều 164 Bộ luật dân sự năm 2005, nay là Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 và không có khả năng trả tiếp tiền mua để được nhận chuyển giao tài sản, trở thành chủ sở hữu tài sản theo pháp luật, bị buộc phải hủy hợp đồng; mặc khác, tuy chị H đã được cấp giấy chứng nhận nhà, đất này, nhưng theo Điều 168 Luật đất đai 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền, như vậy, theo quy định này thì chị H phải trả đủ 1,7 tỷ đồng cho anh P trước rồi mới được thực hiện quyền thế chấp nhà, đất này cho Ngân hàng hoặc như Điều 342, Điều 715 Bộ luật dân sự 2005 quy định thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là dùng tài sản thuộc sở hữu của mình; Điều 119, Điều 144 Luật nhà ở cũng quy định người thế chấp nhà ở phải là chủ sở hữu, nhưng chị H thì chưa có quyền sở hữu tài sản này, mà chị H mang giấy tờ tài sản đi thế chấp, Ngân hàng thiếu kiểm tra, thẩm định không chặt chẽ, không đánh giá thực tế tài sản, vội vàng kết luận là tài sản hợp pháp của chị H, trong khi thực tế là tài sản đang do người khác chiếm hữu, sử dụng, giao dịch chuyển nhượng chưa được thực hiện xong, mà Ngân hàng chấp nhận nhận thế chấp và cho vay là không đảm bảo tính đúng đắn, công khai và minh bạch, nên phải gánh chịu hậu quả rủi ro. Ngân hàng coi khoản vay, thế chấp chưa đến hạn này là đến hạn cùng với hai khoản vay trước quá hạn của cá nhân anh Nữa chồng chị H, để khởi kiện, cưỡng chế tài sản này, thu hồi nợ vay là làm thiệt hại quyền và lợi ích hợp pháp của anh Minh P, cho nên anh Minh P yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp là có cơ sở chấp nhận; đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng đã bị hủy nên hợp đồng thế chấp không có căn cứ tồn tại, Ngân hàng yêu cầu công nhận hợp đồng thế chấp này là không có cơ sở pháp luật
Giao dịch chuyển nhượng nhà đất của anh P cho chị H là có thật, tự nguyện; tuy nhiên, các bên chỉ mới thực hiện hợp đồng về phần thủ tục pháp luật; nội dung chính của hợp đồng thì chưa thực hiện nên anh P yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ.
+ Quyết định 378/2019/DS-PT ngày 24/10/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chấp nhận kháng cáo của anh Đoàn Minh P; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 47/2018/DS-ST ngày 17/8/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cao L, tỉnh Đồng Tháp.
Chấp nhận yêu cầu của anh Đoàn Minh P đối với chị Nguyễn Thanh H. Hủy các văn bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Anh Đoàn Minh P có nghĩa vụ hoàn trả lại cho chị Nguyễn Thanh H số tiền 1.600.000.000 đồng (Một tỷ sáu trăm triệu đồng).
- Anh Đoàn Minh P phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kê khai đăng ký lại quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật
Đề nghị Ủy ban nhân dân huyện Cao L thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa 605 số vào sổ cấp GCN: CH01100, thửa 609 số vào sổ cấp GCN: CH01101, điều chỉnh thay đổi tại phần IV cùng ngày 03/11/2016, người đứng tên sử dụng là chị Nguyễn Thanh H, để cấp lại cho anh Đoàn Minh P.
Trên đây là những thông tin của chúng tôi về Bản án thực tế hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hi vọng sẽ giúp ích được cho quý vị.
Quý vị có thể tham khảo thểm tại link:
https://luatsunhadathcm.com/huy-hop-dong-chuyen-nhuong-dat-an-thuc-te/;
Chuyên viên: Hoài Linh
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
