Câu hỏi tư vấn: “Em chào luật sư, Em là Linh, hiện tại gia đình em đang có vấn đề đất đai cần được phía luật sư tư vấn. Gia đình em (B) có mua đất của ông A vào tháng 4/ 2021, từ ngày viết giấy cọc và ra văn phòng Công chứng làm giấy chuyển nhượng cách nhau 2/3 ngày. Sau khi công chứng xong bên B về chuẩn bị các giấy tờ liên quan để ra nộp “Một cửa” nhằm hoàn tất mọi thủ tục để làm sổ sang tên của B. Nhưng khi ra tới “Một cửa”, nhân viên kiểm tra được mảnh đất B đã mua bị tranh chấp nên không thể làm hồ sơ được. Sau đó B liên hệ với A để trao đổi thì mới biết được trước đây, ngày 17/11/2020, ông A có bán mảnh đất này cho ông C nhưng tính tới thời điểm B mua đất của A là khoảng 5 tháng và ông A xác nhận với B là ông C không chịu ra công chứng. (Bên C đệ đơn tranh chấp lên tòa là ngày 21/4/2021). Và hiện tại ông C trong 2 ngày 8-9/7/2021 (trước đó đã có vài lần nữa và dùng xích niêm phong nhà với đất trong khi B đã công chứng xong), ông C liên tục cho người xuống mảnh đất này kiếm chuyện. Trong khi 2 ngày này em đều nhờ tới công an và dân phòng xuống giải quyết, em đã trình đủ mọi giấy tờ chứng minh đầy đủ hiện tại đất đã thuộc quyền sở hữu của B và được công an công nhận là hợp pháp; còn bên ông C chỉ đưa ra được giấy tờ cọc đất và đơn đệ lên án. Trong trường em nêu trên, cho em hỏi là giấy tờ cọc đất giữa A và C có còn giá trị hiệu lực hay không? Và bên B cần làm gì trong trường hợp này. Em hy vọng sớm nhận được phản hồi từ phía luật sư. Em xin chân thành cảm ơn!” (LẬP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯNG KHÔNG ĐĂNG KÝ SANG TÊN ĐƯỢC)
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
- Tóm tắt sự kiện:
Ông A đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình bạn và được công chứng tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, sau khi gia đình bạn đi làm thủ tục xin cập nhật, sang tên giấy chứng nhận thì phát hiện trước đó ông A đã ký Hợp đồng đặt cọc thửa đất đó cho ông C, hai bên chưa đi công chứng chuyển nhượng và hiện nay ông A và ông C đang tranh xảy ra tranh chấp đối với thửa đất trên.
- Ý kiến tư vấn:
Căn cứ pháp lý: Luật Đất đai 2013; Luật Công chứng năm 2014.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, bên chuyển nhượng phải có đủ 04 điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi có tranh chấp xảy ra để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp.
Căn cứ khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành một trong những điều kiện bên chuyển nhượng phải có là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, như thế nào là “đất không có tranh chấp” lại chưa có quy định hay hướng dẫn cụ thể, dẫn đến rất nhiều khó khăn khi hai bên đã thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sau đó bên nhận chuyển nhượng phát hiện ra đất đang có tranh chấp.
Người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết và đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
Theo quy định pháp luật, Tòa án là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Nếu đương sự có yêu cầu ngăn chặn việc chuyển quyền sử dụng đất có tranh chấp thì phải nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.
Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định
“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
- Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình và Bên A đã được công chứng là căn cứ hợp pháp yêu cầu và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận.
Đối chiếu trong trường hợp hợp này bạn phải xem xét việc ông A và ông C tranh chấp đất đã có Thông báo thụ lý của Tòa án về việc tranh chấp hay chưa? Tòa án đã áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp hay chưa? Sau đó khi xác minh được thông tin nếu chưa có Thông báo thụ lý của Tòa án về việc tranh chấp và Tòa án chưa áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với tài sản đang tranh chấp thì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để trình bày sự việc và tiến hành thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về LẬP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯNG KHÔNG ĐĂNG KÝ SANG TÊN ĐƯỢC. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Thông tin chúng tôi cung cấp nhằm gúp cá nhân, tổ chức tham khảo và không áp dụng tùy tiện.
Trường hợp trong nội dung tư vấn LẬP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯNG KHÔNG ĐĂNG KÝ SANG TÊN ĐƯỢC có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý vị.
Hy vọng sẽ cung cấp được những thông tin hữu ích tới quý vị.
Chuyên viên: Hoài Linh
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi qua thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT TNHH CỘNG ĐỒNG VẠN TÍN
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN ĐT: 0968.605.706.hoặc 0909257165
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
