“Thưa luật sư, cho em hỏi, em đã nhận cọc của bên mua nhà là 300 tr và hẹn ngày ra công chứng sang tên rồi đưa số tiền còn lại, nhưng do dịch bệnh, bị giãn cách và nhà em cũng đang nằm tronng khu bị phong tỏa nên người mua muốn đòi lại hợp đồng công chứng mua bán. Và cứ nói là dịch như vầy không biết khi nào mới hết và em cũng nói nếu khi gỡ phong tòa thì phải công chứng liền cho em vì em cũng đang mua dự án chỗ khác và cần tiền đó để mua. Nếu được gỡ phong tòa mà bên mua vẫn không ra công chứng thì họ có bị mất cọc không, do giãn cách xã hội thì có bị phạt cọc không ạ?” Không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc vì Covid, có bị phạt cọc không?
Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đội ngũ tư vấn pháp lý đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:
1. Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;” Không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc vì Covid, có bị phạt cọc không?
Có thể thấy rằng, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc vì Covid, có bị phạt cọc không?
Tại khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ
1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.”
Theo như quy định trên, thì nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bạn không phải chịu trách nhiệm dân sự trong trường hợp này, và cả hai bên cũng sẽ không phạt cọc hay mất cọc.
Như vậy, vấn đề của bạn chính là chứng minh được dịch covid ảnh hưởng và nhà bạn bị phong tỏa là thuộc trường hợp bất khả kháng vì nó không phụ thuộc vào bất kỳ ý chí của bên mua hay bên bán. Không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc vì Covid, có bị phạt cọc không?
Như vậy, để không phải chịu trách nhiệm dân sự, bạn cần phải thông báo tình hình của mình cho bên mua biết về việc bạn không thể thực hiện hợp đồng trong lúc này, đồng thời ghi âm cuộc gọi về việc hai bên xác nhận thời điểm cụ thể khác để tiếp tục thực hiện hợp đồng, phòng ngừa khi hai bên xảy ra tranh chấp.
Chúc bạn thành công!
Chuyên viên: Nguyễn Phạm Duy Nhạc
SĐT: 0973.212.487
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN Hotline: 0968.605.706.hoặc 0909257165
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
https://luatsunhadathcm.com/tu-van-dat-dai/
https://www.youtube.com/watch?v=8nh2yE9Mth4
