“Bố cháu có thửa ruộng mua lại ông A nhưng kh mua luôn bìa đỏ từ ngày xưa chỉ làm giấy nhượng quyền sd ruộng và cam kết không lấy lại ruộng , và lấy giấy để làm bằng chứng . Hiện tại có bên C đã mua ruộng nhưng kh thông qua bố cháu mà lại thông qua bên A . Tình huống này phải lms ạ !!!! Và nếu bên C sd trái phép đất bố cháu thì sao nx ạ, cháu cảm ơn” Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý khi nào?
Cảm ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đội ngũ tư vấn pháp lý đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013
- Luật Dân sự năm 2015
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Ý kiến cá nhân:
Từ những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xét thấy còn rất mơ hồ, khi thời gian chuyển nhượng đất giữa hai bên không được cụ thể, vì vậy tôi sẽ chia thành 2 trường hợp: Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý khi nào?
TH1: ĐỐi với đất chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay:
Căn cứ vào Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo như quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, Nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa cha bạn và người chủ cũ đất được giao kết sau 01/7/2014 mà không được công chứng, chứng thực thì giao dịch giữa hai bên sẽ vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý khi nào?
Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý khi nào?
TH2 Đối với đất chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đaivà Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa cha bạn và chủ cũ được thực hiện trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì không phải sang tên. Vì vậy bạn có thể tới UBND để xin được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.
Đương nhiên, bạn cần phải có một cuộc trao đổi riêng với chủ cũ đất (bên A) và Bên C, yêu cầu hai bên ngưng ngay việc thực hiện hợp đồng với bên với Bên C. Trong trường hợp bên A vẫn khư khư cố chấp không chịu thừa nhận giấy chuyển nhượng đã thực hiện giữa hai bên thì bạn cần có một gọi, nói chuyện riêng với bên A, bằng cách nào đó bạn phải để cho bên A thừa nhận việc đã thực hiện chuyển nhượng và ghi âm, ghi hình,… lại làm chứng cứ, Phòng ngừa trường hợp các bên xảy ra tranh chấp tại Tòa.
Bên cạnh đó, Căn cứ vào Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Việc cha bạn có giao kết với người bán đất, và họ cũng đã chuyển giao tài sản cho bạn, mặc nhiên bạn cũng đã thanh toán đầy đủ số tiền (giấy tờ chứng minh) thì bạn có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của văn bản mà không cần phải công chứng hợp đồng theo quy định ở điều trên.
Chúc bạn thành công!
Chuyên viên: Nguyễn Phạm Duy Nhạc
SĐT: 0973.212.487
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN Hotline: 0968.605.706.hoặc 0909257165
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
https://luatsunhadathcm.com/tu-van-dat-dai/
https://www.youtube.com/watch?v=8nh2yE9Mth4
