Các vấn đề về tranh chấp hợp đồng thuê nhà vẫn luôn nhận được sự quan tâm từ phía khách hàng .
Nhà cửa là một loại tài sản đặc biệt có giá trị tranh chấp lớn và việc giải quyết tranh chấp cũng rất phức tạp. Mỗi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất đều có những khía cạnh khác nhau và từ đó phát sinh nhiều thông tin đắt giá.
Hôm nay để quý vị có thể hiểu rõ hơn các vấn đề pháp lý xung quanh tranh chấp hợp đồng thuê nhà chúng tôi xin cung cấp một Bản án thực tế sau đây.
Tóm tắt Bản án:
Công ty khởi kiện ông X và bà Y về việc yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu trả lại tiền đặt cọc thuê nhà. Bà F, giám đốc chi nhánh của Công ty trình bày: Ngày 20/11/2015 Công ty TNHH A, Chi nhánh L ký hợp đồng thuê nhà với ông X và Y có địa chỉ tại Tổ H, phường I, thị xã K, tỉnh L.. Hai bên thống nhất ông X, bà Y cho Chi nhánh L – Công ty TNHH A thuê tầng 2 căn nhà của ông bà làm sân gôn điện tử. Tầng 1 của căn nhà ông bà sử dụng kinh doanh ăn uống (nhà hàng XX).
Đối tượng của hợp đồng là toàn bộ tầng 2 của căn nhà có diện tích 320 m2 tại địa điểm và cửa ra vào tầng 1, thời hạn thuê 2 năm, giá thuê 25.000.000 đ/tháng, trả tiền thuê nhà theo định kỳ 6 tháng/lần và trả vào 10 ngày đầu tiên của tháng cuối của kỳ trước, số tiền đặt cọc trước là 25.000.000đ. Chi nhánh của Công ty đã trả tiền thuê nhà cho ông X, bà Y kỳ đầu tiên số tiền 150.000.000đ và tiến hành hoạt động kinh doanh, 2 tháng đầu thì quan hệ giữa 2 bên tốt đẹp, hai tháng tiếp theo do kinh doanh của ông X, bà Y có thêm giải trí Karaooke cho khách hàng ăn uống nên gây ầm ĩ, dẫn đến khách đến chơi gôn điện tử phàn nàn, thậm chí không quay lại, gây tổn thất cho Công ty. Từ ngày 9/4/2016 ông X, bà Y tiến hành sửa chữa tầng 1 của căn nhà cho thuê mà không hề thông báo cho Công ty biết. Trong quá trình thi công đã tháo biển quảng cáo của Công ty lắp đặt trên tường của tầng 2 nhà cho thuê để xuống đất mà không có bất kỳ giải thích nào.Trong thời gian gần 1 tháng tiếp theo do việc thi công nên đã gây cản trở nghiêm trọng cho việc khai thác tầng 2 của căn nhà, dàn giáo xây dựng, các đống vật liệu lấn chiếm, cản lối đi lên tầng 2.
Ngày 22/4/2016 tại nhà hàng XX (tầng 1 căn nhà cho thuê) Công ty có buổi làm việc với ông X, bà Y trên tinh thần hợp tác, giải quyết những vướng mắc. Nhưng ông X, bà Y không hợp tác, tôn trọng, mà còn xúc phạm đến Công ty. Hồi 15 giờ ngày 23/4/2016 phía Công ty đã lập 01 “biên bản làm việc” nhằm xác định những trở ngại của việc thực hiện hợp đồng, nhưng người đại diện của ông X bà Y không nhất trí với lý do không đúng với trình tự lập biên bản và hình thức biên bản. Ngày 08/5/2016 Công ty gửi “thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà” cho ông X, bà Y.
Ngày 16/5/2016 ông X, bà Y phản đối “Thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà”. Từ ngày 20/5/2016 đến nay quan hệ giữa 2 bên hết sức căng thẳng, Công ty đã tạm ngừng kinh doanh và có nguyện vọng chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Công ty TNHH A khởi kiện ra Tòa án yêu cầu:
1. Được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn do ông X, bà Y (bên A) đã vi phạm Điều 4 của Hợp đồng.
2. Yêu cầu bên A (ông X, bà Y) trả lại số tiền đặt cọc theo hợp đồng là 25.000.000đ cho Công ty (bên B).
Nếu không được di chuyển, Công ty yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại tiếp theo do không có phương tiện để kinh doanh. Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn rút yêu cầu 3 và 4.
Tòa án sơ thẩm đã tuyên xử đối với tranh chấp hợp đồng thuê nhà này như sau:
Tòa sơ thẩm đưa vụ án ra xét xử và quyết định:
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH A về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bác yêu cầu của công ty TNHH A về việc trả lại số tiền đặt cọc theo hợp đồng là 25.000.000đ (hai mươi lăm triệu đồng).
Ông X và bà Y được quyền sở hữu, sử dụng số tiền đặt cọc là 25.000.000đ.
Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông X và bà Y. Buộc Công ty TNHH A, chi nhánh công ty TNHH A tại L, có trách nhiệm thanh toán cho ông X và bà Y khoản tiền thuê nhà 01 tháng là 25.000.000đ
Ghi nhận sự thỏa thuận giữa Công ty TNHH A, Chi nhánh Công ty TNHH A tại L, có trách nhiệm thanh toán trả ông X và bà Y khoản tiền phí dịch vụ (bao gồm tiền điện, tiền nước, tiền môi trường) là 3.486.300đ.
Công ty TNHH A, Chi nhánh Công ty TNHH A tại L, người đại diện theo pháp luật bà Nguyên Thị F, có trách nhiệm di dời toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của công ty, (theo biên bản ngày 10/1/2017) ra khỏi địa điểm thuê nhà (số tài sản trên hiện ông X, bà Y đang quản lý theo biên bản ngày 10/1/2017 do Tòa án lập).
Ông X và bà Y có trách nhiệm trả lại toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty còn để lại tại nhà thuê của ông bà (theo biên bản ngày 10/1/2017).
Công ty TNHH A, Chi nhánh Công ty TNHH A tại L có trách nhiệm tháo dỡ, vận chuyển và trả lại mặt bằng của tầng 2 ngôi nhà đã thuê của ông X, bà Y.
Nhận định của Tòa Phúc thẩm:
Đến tháng thứ 5, từ ngày 09/4/2016 ông X, bà Y tiến hành sửa chữa tầng 1 của căn nhà cho thuê mà không hề thông báo cho Công ty biết. Trong quá trình thi công ông X, bà Y cho tháo biển quảng cáo của Công ty lắp trên tường tầng hai của căn nhà cho thuê mà Công ty có quyền sử dụng theo hợp đồng để xuống đất, không có bất cứ sự giải thích nào.Trong gần 01 tháng tiếp theo ông X, bà Y cho thợ thi công gây cản trở nghiêm trọng cho việc khai thác tầng 2 của căn nhà. Hàng ngày nhân viên và khách hàng của Công ty phải bước qua các đống vật liệu xây dựng, thậm trí phải chui qua dàn giáo xây dựng để vào địa điểm kinh doanh. Công ty đã nhiều lần đề nghị ông X, bà Y phải thu xếp dành lối đi lên tầng 2 nhưng không được ông X, bà Y thực hiện vì thế mà Công ty đã phải chụp một số bức ảnh để làm căn cứ (có bản ảnh gửi kèm theo hồ sơ) (tranh chấp hợp đồng thuê nhà).
Hậu quả từ ngày 09/4/2016 đến nay Chi nhánh L – Công ty TNHH A không thực hiện được hoạt động kinh doanh, hầu hết khách hàng truyền thống không trở lại dân đến Công ty có nguy cơ bị phá sản, vì vậy đến cuối tháng 4 năm 2016 Công ty không có khả năng nộp tiền thuê nhà của kỳ thứ hai
Công ty đã gửi thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho ông X, bà Y. Phía người đại diện của bị đơn bà M và bà N thừa nhận: Ngày 09/4/2016 ông X, bà Y có tiến hành sửa chữa tầng 1 của ngôi nhà mà tầng 2 đã cho Chi nhánh công ty TNHH A thuê. Nhưng cho rằng việc sửa chữa đó chỉ trong vài ngày chứ không phải liên tục và việc sửa chữa đó không làm ảnh hưởng gì đến việc đi lại và kinh doanh của Công ty. Các bản ảnh phía nguyên đơn đưa ra đại diện bị đơn thừa nhận nhưng cho rằng các bản ảnh đó chỉ chứng minh ở một thời điểm nhất định, không phản ánh được cả quá trình.
Như vậy có việc sửa chữa nhà của bên cho thuê đã làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bên thuê nhà là Công ty TNHH A. Công ty cũng đã làm văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, (ngày 08/5/2016 ) thời hạn báo trước là 30, thông báo này cũng đã gửi đến ông X, bà Y.
Tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty xác định việc Công ty đơn phương chấm dứt hợp đồng là do lỗi của bên cho thuê nhà là ông X, bà Y. Tuy nhiên không buộc ông X, bà Y phải trả lại cho Công ty tiền đặt cọc 25.000.000đ là làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Công ty, vì số tiền đặt cọc do Công ty đặt cho bên cho thuê nhà và hai bên thỏa thuận, bên nào có lỗi phải chịu trách nhiệm. Do vậy chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Công ty, buộc ông X bà Y phải trả lại tiền đặt cọc 25.000.000đ. Bác kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Vân về việc yêu cầu Công ty phải bồi thường cho ông X, bà Y 586.854.050, do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của Công ty trái pháp luật.
Quyết định của Tòa Phúc thẩm:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH A.
- Chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa Công ty TNHH A, người đại diện theo pháp luật bà Nguyễn Thị F (bên thuê nhà) với ông X và bà F ký kết ngày 20 tháng 11 năm 2015.
- Buộc ông X và bà Y phải trả lại số tiền đặt cọc theo hợp đồng là 25.000.000 đ cho Công ty TNHH A người đại diện theo pháp luật bà Nguyễn Thị E
Chuyên viên: Hoài Linh
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;tra
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; , tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;tranh chấp hợp đồng thuê nhà…
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
