Các vấn đề về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vẫn luôn nhận được sự quan tâm từ phía khách hàng của chúng tôi do đây là một loại tài sản đặc biệt có giá trị tranh chấp lớn và việc giải quyết tranh chấp cũng rất phức tạp. Mỗi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất đều có những khía cạnh khác nhau và từ đó phát sinh nhiều thông tin đắt giá.
Hôm nay để quý vị có thể hiểu rõ hơn các vấn đề pháp lý xung quanh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, chúng tôi xin tiếp tục cung cấp một Bản án thực tế sau đây.
Tóm tắt Bản án:
| 5/1995 | Ông Lý Văn Hùng chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Nông Văn Toán và bà Tô Thị Đơm gồm 01 mảnh đất ở và 01 mảnh đất vườn, trên đất có 01 ngôi nhà cấp bốn và công trình phụ với giá trị là 24.000.000đ
Hai bên không lập thành văn bản khi chuyển nhượng nhà đất này mà thỏa thuận bằng lời nói. Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng ông Lý Văn Hùng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên không tiến hành đo đạc diện tích nhà, đất nên không biết cụ thể số thửa, số bản đồ cũng như diện tích nhà đất chuyển nhượng. |
| 2000 | Ông Nông Văn Toán thực hiện kê khai nhà đất. |
| 2004 | Gia đình ông Nông Văn Toán được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, khi đó ông Hùng chỉ mới nhận thanh toán từ ông Toán số tiền 13.900.000 đồng (bao gồm: tiền ông Hùng nhận tiền trực tiếp từ ông Toán là 8.600.000 đồng, nhận qua ông Lý Xuân Đoán 5.000.000 đồng; trả bằng 04 hộp gỗ lim xanh trị giá là 300.000 đồng) và ông Toán còn nợ lại 9.900.000 đồng (tổng cộng nợ là 42% giá trị Hợp đồng mua bán). |
| 2018 | Ông Hùng nhiều lần đến nhà ông Toán để yêu cầu thanh toán nốt số tiền còn lại thì được vợ ông Toán là bà Đơm cho biết vợ chồng bà đã trả hết số nợ còn lại cho vợ ông Hùng tuy nhiên vợ ông Hùng khẳng định chưa nhận được tiền trả từ ông Đoán. |
| 03/01/2019 | Ông Lý Văn Hùng khởi kiện ra Tòa, yêu cầu:
+ Vợ chồng ông Nông Văn Toán thanh toán cho ông số tiền còn lại tương ứng với 42% giá trị tài sản hiện nay, tương đương số tiền 223.000.000 (hai trăm hai mươi ba triệu) đồng; + Nếu gia đình ông Nông Văn Toán không trả tiền hoặc không trả đủ số tiền trên thì yêu cầu hủy việc giao dịch mua bán nhà đất giữa ông Hùng với vợ chồng ông Toán, bà Đơm + Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND huyện L, tỉnh Lạng Sơn đã cấp cho hộ ông Nông Văn T + Yêu cầu vợ chồng ông Nông Văn T trả lại nhà đất cho ông Lý Văn Hùng và ông Lý Văn Hùng có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho vợ chồng ông Nông Văn Toán theo quy định của pháp luật. |
Tòa án sơ thẩm đã tuyên xử đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất này như sau:
“…Dựa trên những loài khai của các bên và theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ, diện tích đất mà ông Lý Văn Hùng chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nông Văn Toán thuộc thửa đất số 178 và thửa đất số 185 cùng tờ bản đồ số 26d, bản đồ địa chính thị trấn Đ; hiện nay trên đất có 01 gian nhà chính loại nhà cấp 4 diện tích 61,1m2, 01 gian nhà bếp, 01 gian nhà kho, nhà vệ sinh cùng tường rào bao quanh toàn bộ khuôn viên đất.
Với những nội dung vừa đề cập ở trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2019/DS-ST, ngày 22 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, đã căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 34, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165, điểm e khoản 1 Điều 217 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 132, khoản 2 Điều 149, khoản 3 Điều 150, Điều 429, điểm d khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự; căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, quyết định:
- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết vào tháng 6 năm 1995 giữa ông Lý Văn Hùng với ông Nông Văn Toán và bà Tô Thị Đơm.
- Đình chỉ yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của ông Lý Văn Hùng đối với hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết vào tháng 6 năm 1995 giữa ông Lý Văn Hùng với ông Nông Văn Toán và bà Tô Thị Đơm.
- Không chấp nhận yêu cầu của ông Lý Văn Hùng đòi hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nông Văn Toán, bà Tô Thị Đơm”.
Vì có đơn kháng cáo, đơn kháng cáo bổ sung từ nguyên đơn ông Lý Văn Hùng và Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 54/QĐKNPT-VKS-DS ngày 21 tháng 11 năm 2019 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn nên tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất trên đã được phúc thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm đã xem xét, tuyên xử như sau:
“[2] Theo Điều 2 Nghị quyết 103/2015 của Quốc hội và Điều 4 Nghị quyết quyết số 02/2016/HĐTP-TANDTC thì những giao dịch dân sự xác lập trước ngày 01 tháng 01 năm 2017 (ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực), nhưng từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 mới phát sinh tranh chấp, thì Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết.
Điều 154 của Bộ luật Dân sự quy định “thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Trong vụ án này, các đương sự đều thừa nhận khi thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất hai bên không lập giấy tờ và thống nhất với nhau về việc ông Lý Văn Hùng giao tài sản cho vợ chồng ông Nông Văn Toán và vợ chồng ông Nông Văn Toán có trách nhiệm thanh toán dần cho ông Lý Văn Hùng. Qua lời trình bày của các bên đương sự cho thấy việc thanh toán dần là có thực. Theo tài liệu trong hồ sơ thể hiện tháng 4 năm 2018 ông Lý Văn Hùng mới biết quyền lợi của mình bị xâm phạm qua việc bà Tô Thị Đơm thông báo đã thanh toán hết tiền nhận chuyển nhượng nhà đất cho ông Lý Văn Hùng.
Mặt khác, xét về bản chất, các bên tranh chấp với nhau về việc thanh toán tiền chuyển nhượng tài sản; ông Lý Văn Hùng khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Nông Văn Toán thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền (còn thiếu) phát sinh từ việc giao dịch chuyển nhượng tài sản nên theo quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự thì đây thuộc một trong các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Vì vậy, việc Tòa án sơ thẩm áp dụng khoản 1 Điều 56 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự và Điều 38 Pháp lệnh số 51-LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991 về Nhà ở xác định thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày ông Lý Văn Hùng giao nhà để Quyết định đình chỉ yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết vào tháng 6 năm 1995 giữa ông Lý Văn Hùng với ông Nông Văn Toán và bà Tô Thị Đơm là không phù hợp pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Lý Văn Hùng.
[3] Thửa đất số 178 và 185 cùng tờ bản đồ 26d đã được UBND huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Nông Văn Toán nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập con của ông Nông Văn Toán tham gia tố tụng; không thu thập chứng cứ để xác định giá trị tài sản mà gia đình ông Nông Văn Toán tạo lập (sửa chữa, cải tạo) từ sau khi nhận chuyển nhượng cho đến thời điểm Tòa án sơ thẩm tiến hành xem xét, thẩm định và định giá; không áp dụng hết các biện pháp thu thập chứng cứ để xác định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nông Văn Toán có hay không có Giấy chuyển nhượng nhà đất giữa ông Lý Văn Hùng và ông Nông Văn Toán.
Từ những phân tích và đánh giá nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm có những thiếu sót nghiêm trọng trong việc thu thập, đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Do đó, kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn là có căn cứ. Vì vậy, cần hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2019/DS-ST ngày 22 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Do Bản án dân sự sơ thẩm bị hủy nên không xem xét đến kháng cáo của ông Lý Văn H về nội dung của vụ án
Tuyên xử: 1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2019/DS-ST ngày 22 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.”
Việc Tòa án phúc thẩm giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất nói trên dựa theo các căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 155 của Bộ luật Dân sự 2015 để xác định đây thuộc một trong các trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện mà không áp dụng các điều khoản như khoản 1 Điều 56 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự và Điều 38 Pháp lệnh số 51-LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991 về Nhà ở xác định thời hiệu khởi kiện là 03 năm là hoàn toàn phù hợp, do ông Hùng khởi kiện về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền (còn thiếu) phát sinh từ việc giao dịch chuyển nhượng tài sản nên là một trong những trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Ngoài ra việc cấp sơ thẩm không làm rõ việc có hay không có Giấy chuyển nhượng nhà đất giữa hai bên cũng là một thiếu sót, do đó Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại là có căn cứ, bảo đảm cho quyền và lợi ích hợp pháp của hai bên khi còn đang mâu thuẫn nhiều vấn đề trong tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất này chưa được làm rõ.
Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin cho quý vị về kết quả của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất này. Mong rằng sẽ nhận được sự quan tâm từ quý vị.
Trên đây là những thông tin của chúng tôi về Bản án thực tế tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất trên. Hi vọng sẽ giúp ích được cho quý vị. Quý vị có thể tham khảo thêm các bài viết khác liên quan tại link: https://luatsunhadathcm.com/giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-dat-coc-mua-ban-nha-dat/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín TP HCM chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
