Câu hỏi tư vấn: “Thưa luật sư, cho tôi hỏi về hợp đồng đặt cọc (về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) Giấy chứng nhận Quyền Sử Dụng Đất để là Hộ Bà Nguyễn Thị B, Như vậy tất cả các thành viên gia đình trong sổ hộ khẩu đều có quyền sở hữu. Theo luật dân sự thì Bà Nguyễn Thị B có quyền 1 mình đứng tên bên bán và ký tên trên hợp đồng cọc (Vì mới chỉ là hợp đồng cọc thôi chưa phải hợp đồng chuyển nhượng). Tuy nhiên tôi muốn hỏi là đứng tên bên bán trên hợp đồng đặt cọc có tên ông Nguyễn Văn A và Bà Nguyễn Thị B. Nhưng khi ký thì chỉ có bà B ký tên thôi, và con gái ông bà A & B là Cô C ký thay cho ông A. Không có giấy ủy quyền của Ông A cho Cô C. như vậy hợp đồng cọc có hiệu lực không?”
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
`1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2.Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, thứ nhất xét về bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, nhận thức và làm chủ được hành vi của mình trong việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền , nghĩa vụ dân sự và tự chịu trách nhiệm trong việc thực hiện các hành vi dân sự .
Hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch.
Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch.
Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Trong quan hệ giao dịch, các chủ thể có quyền tự do, tự nguyện, cam kết thỏa thuận nhằm đáp ứng lợi ích mà các bên muốn đặt được nhưng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức: Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu trên thì hợp đồng đặt cọc đã hoàn toàn phát sinh hiệu lực.
Ngoài ra, khi ký thì chỉ có bà B ký tên thôi, và con gái ông bà Avà B là Cô C ký thay cho ông A. Không có giấy ủy quyền của Ông A cho Cô C như vậy hợp đồng cọc có hiệu lực không?
Căn cứ Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện
1.Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện…”
Như vậy, người không có quyền đại diện xác lập giao dịch với người thứ ba nhân danh người được đại diện thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với người thứ ba.
Tuy nhiên, giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện vẫn phát sinh hiệu lực trong trường hợp: Người được đại diện đã công nhận giao dịch, Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý, Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi liên quan vấn đề đặt cọc của quý khách hàng . Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Thông tin chúng tôi cung cấp nhằm gúp cá nhân, tổ chức tham khảo và không áp dụng tùy tiện.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý vị.
Hy vọng sẽ cung cấp được những thông tin hữu ích tới quý vị.
Chuyên viên: Hoài Linh
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi qua thông tin sau:
Luật sư PHẠM THỊ NHÀN ĐT: 0968.605.706.hoặc 0909257165
+ https://luatsunhadathcm.com/ (Website chuyên đất đai)
+ https://luatsulyhon.com.vn/ (Website chuyên ly hôn)
+ youtube: https://www.youtube.com/channel/UCRVhgDnAXEWUVDum80drWTQ
+Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
