HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Capture 3 1 - HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về vấn đề pháp lý xoanh quanh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất chúng tôi trân trọng giới thiệu đến Quý khách bài phân tích sau:

Cơ sở pháp lý:

(Vì đây là vụ án thực tế năm năm 2010 nên chúng tôi xin áp dụng quy định của văn bản pháp luật có hiệu lực trong thời gian xảy ra tranh chấp).

  • Điều 127 Luật Đất đai năm 2003
  • Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
  • Khoản 2 điều 689, Điều 692 Bộ luật dân sự 2005
  • Hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tóm tắt vụ việc: Vào ngày 16 tháng 2 năm 2010, ông Trần Văn Th và bà Trần Thị H đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất với ông Nguyễn Hoài Ph, phần đất chuyển nhượng có diện tích khoảng 1189.8 m2 thuộc lô số 138, tờ bản đồ 21, đất chưa có Giấy chứng nhận, giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Hợp đồng được ký kết bằng giấy tay, không công chứng, chứng thực và sau đó ông Nguyễn Hoài Ph vẫn chưa làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Khoản 4 Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:

“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”

Luật Đất đai quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ Luật dân sự 2005:

 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về hình thức đó là: phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự 2005 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ.

Đối chiếu vào vụ việc, khi chuyển nhượng phần đất trên Hợp đồng không đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật như đã phân tích nên hợp đồng chuyển nhượng này không phát sinh hiệu lực.

Tuy nhiên, theo quy định trong thời hạn 03 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập (nhưng vi phạm hình thức) thì một trong các bên chủ thể khác có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Nếu quá thời hạn 03 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập thì các bên hoặc chủ thể khác không có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Trên đây là bài viết về vấn đề xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  mà chúng tôi mang đến cho quý vị nhằm giúp quý vị có được sự hiểu biết cần thiết về vấn đề pháp lý xung quanh việc giải quyết tranh chấp về đất đai

Chuyên viên: Hoài Linh

Tư vấn mua bán nhà đất

Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:

  • Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
  • Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
  • Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
  • Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;

LIÊN HỆ

Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:

 Luật sư Phạm Thị Nhàn                 ĐT:  0968.605.706.

Công ty Luật TNHH Vạn Tín           ĐT: 028.7309.6558;           website: https://luatvantin.com.vn/

Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh

Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124

Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls

Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0968.605.706