Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc là loại tranh chấp xảy ra một cách thường xuyên, đặc biệt là tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất bị “vướng quy hoạch”. Trong trường hợp hai bên trong hợp đồng đặt cọc xảy ra tranh chấp thì sẽ được giải quyết ra sao?
Chúng tôi xin cung cấp cho quý vị một Bản án thực tế về tranh chấp này để giúp quý vị hiểu rõ hơn như sau:
Tóm tắt vụ án:
| 19/4/2018 | Thông qua môi giới ông Ninh – người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ N có mua của bà Nguyễn Thị Kim Loan 01 phần đất và tài sản gắn liền trên đất có diện tích 1.239m2 thuộc thửa đất 453, tờ bản đồ 31 tọa lạc tại ấp Cần Đôn, xã Minh Thạnh, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 082727 do Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp cho bà Nguyễn Thị Kim Loan vào ngày 31/5/2007.
Giá chuyển nhượng 75.000.000 đồng/1 mét ngang, chiều dài hết đất, thửa đất của bà có chiều ngang khoảng 17m (sau khi đo đạc thực tế có bao nhiêu mét chiều ngang thì tính tiền bấy nhiêu). Khi mua đất thì ông Ninh có hỏi bà Loan về tình trạng thửa đất và bà Loan đã cam kết với Ông Ninh là phần đất của bà Loan không bị tranh chấp, không bị quy hoạch và có đủ điều kiện để chuyển nhượng. Cùng ngày, hai bên lập hợp đồng đặt cọc và nhận cọc số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) và thỏa thuận khi nào đo đạc ra bản vẽ đến phòng công chứng hoàn tất các thủ tục thì ông Ninh sẽ giao đầy đủ số tiền còn lại cho bà Loan. |
| 22/4/2018 | Sau khi có bản vẽ, ông Ninh đã đưa hồ sơ đo đạc cho bà Loan gặp địa chính và tư pháp xã để làm thủ tục chuyển nhượng thì được cán bộ địa chính xã Minh Thạnh giải thích cho ông Ninh là phần đất của bà Loan đang chuyển nhượng cho ông hiện đang nằm trong quyết định quy hoạch khu Trung tâm hành chính Ủy ban nhân dân xã Minh Thạnh nên không được san lấp mặt bằng và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vẫn sang nhượng được.
Mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để xây dựng nhà ở nhưng đất thuộc diện quy hoạch không cho chuyển mục đích thổ cư thì ông không thể xây dựng nhà được. Do vậy, ông không thể tiếp tục nhận chuyển nhượng đất.ES |
| 5/2018 | Với tư cách là đại diện của Công ty TNHH thương mại dịch vụ N, ông Ninh nộp đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án:
– Tuyên hủy hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, nhận cọc ngày 19/4/2018 giữa Công ty TNHH thương mại dịch vụ N với bà Loan và buộc bà Loan trả lại cho Công ty TNHH thương mại dịch vụ N số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng. |
| 08/10/2018 | Bà Loan có đơn yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án giải quyết buộc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà L theo như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2018. |
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2019/DS-ST của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng đã tuyên xử đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất trên như sau:
“1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH N đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Kim L về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
– Hủy “hợp đồng đặt cọc, nhận cọc” giữa Công ty TNHH N và bà Nguyễn Thị Kim L được ký kết ngày 19/4/2018.
– Buộc bà Nguyễn Thị Kim L có trách nhiệm hoàn trả cho Công ty TNHH N số tiền nhận cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng)
- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị Kim L đối với Công ty TNHH N về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 19/02/2019 bị đơn bà Loan kháng cáo toàn bộ bản án yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử hủy bản án sơ thẩm nêu trên.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Loan thay đổi yêu cầu kháng cáo, yêu cầu phản tố đề nghị hủy “hợp đồng đặt cọc, nhận cọc” giữa Công ty TNHH TMDV N và bà đã ký kết ngày 19/4/2018. Nguyên đơn Công ty TNHH TMDV N yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nhận cọc ngày 19/4/2018. Các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vấn đề trên.
Tòa án cấp phúc thẩm đã nhận xét về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trên như sau:
“…[2.3] Xét thấy, cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận có ký kết Hợp đồng đặt cọc, nhận cọc ngày 19/4/2018 giữa Công ty TNHH Thương mại dịch vụ N (do ông Ninh làm đại diện) và bà Nguyễn Thị Kim Loan nên đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2.4] Tại biên bản xác minh ngày 25/10/2018 đối với Ủy ban nhân xã Minh Thạnh; Biên bản làm việc ngày 13/11/2018 và theo Quyết định số 667/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng ngày 28/7/2010 không thể hiện việc sau khi có quyết định quy hoạch phải thông báo cho những người dân có đất nằm trong khu quy hoạch biết. Tại Công văn số 04/PTNMT-QLĐĐ ngày 04/01/2019 của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Dầu Tiếng về việc cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất tại thửa đất số 453, tờ bản đồ số 31 xã Minh Thạnh cho bà Nguyễn Thị Kim Loan thể hiện “phần đất của bà L nằm trong quy hoạch xây dựng khu Trung tâm hành chính xã Minh Thạnh được quy định sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất năm 2018 là đất ở nông thôn”.
Như vậy, tại thời điểm các bên thỏa thuận đặt cọc nhận nhuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2018 thì phần đất trên vẫn trong kế hoạch sử dụng đất ở nông thôn. Ngày 13/8/2019, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương tiến hành xác minh thông tin quy hoạch, sử dụng lên quan đến thửa đất số 453, tờ bản đồ số 31 xã Minh Thạnh của bà Nguyễn Thị Kim Loan đối với UBND huyện Dầu Tiếng: Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng thống nhất với nội dung biên bản làm việc ngày 13/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, thửa đất số 453, tờ bản đồ số 31 xã Minh Thạnh của bà Nguyễn Thị Kim Loan nằm trong quy hoạch xây dựng Trung tâm xã Minh Thạnh, được quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất năm 2018 là đất ở nông thôn và trùng các công trình thuộc diện thu hồi đất, thực hiện quy hoạch của địa phương đến năm 2020.
Như vậy, phần đất trên của bà Loan vẫn được phép chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đối với đất ở nông thôn. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì được đền bù theo quy định.
[2.5] Căn cứ Biên bản xác minh ngày 13/8/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, tại phiên tòa đại diện nguyên đơn ông Ninh đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, nhận cọc ngày 19/4/2018. Bà Loan yêu cầu thỏa thuận theo giá thị trường thực tế tại thời điểm hiện nay nếu ông Ninh không đồng ý thì bà Loan đề nghị hủy “hợp đồng đặt cọc, nhận cọc” được ký kết ngày 19/4/2018 giữa Công ty TNHH N với bà Nguyễn Thị Kim Loan.
Xét yêu cầu của bà Loan về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường thực tế tại thời điểm hiện nay là không phù hợp và nguyên đơn cũng không đồng ý nên việc nguyên đơn và bị đơn không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng là do lỗi của bị đơn. Công ty TNHH Thương mại dịch vụ N yêu cầu bà Loan trả lại số tiền đặt cọc đã nhận mà không đặt ra vấn đề bồi thường quy định tại Điều 4 của Hợp đồng nêu trên là phù hợp quy định của pháp luật.
[3] Từ những phân tích và căn cứ nêu trên, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng”.
Tòa phúc thẩm đã tuyên xử đối với tranh chấp Hợp đồng đặt cọc mua đất trên như sau:
“1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Kim Loan.
- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2019/DS-ST ngày 29 tháng 01 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương”.
Trên đây là thông tin của chúng tôi về bản án thực tế tranh chấp Hợp đồng đặt cọc nêu trên. Hi vọng sẽ giúp ích được cho quý vị.
Quý vị có thể tham khảo thêm tại https://luatsunhadathcm.com/hop-dong-dat-coc-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất TPHCM chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
