Thời gian gần đất, cơn sốt đất dẫn đến thị trường mua bán đất ngày càng sôi động, giá đất được “thổi phồng” lên nhanh đột biến, bên cạnh những mặt tốt của việc bán đất được giá cao nhằm ổn định và phát triển kinh tế cho mỗi gia đình, cá nhân và kinh tế đất nước còn gây nên nhiều hệ lụy về hạnh phúc gia đình, về tình cảm anh em, và nặng nề nhất là những vụ việc nhức nhối trong dư luận tại Thủ Thiêm, Vườn rau Lộc Hưng hay Đồng Tâm. Để giúp Quý khách hàng hiểu rõ về cách xác định giá đất bồi thường về đất, chúng tôi xin giới thiệu đến Quý khách hàng bài viết: “GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT”
Cơ sở pháp lý:
- Điều 71, Điều 112, Điều 114 Luật đất đai 2013
- Nghị định 44/2015/NĐ-CP quy định về giá đất do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2015
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất do Chính phủ ban hành ngày 19/12/2019
Pháp luật về đất đai hiện hành quy định điều kiện để được nhận bồi thường về đất và căn cứ để tính giá đất bồi thường, nguyên tắc và phương pháp định giá đất như sau:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Căn cứ vào thời hạn sử dụng đất
– Phù hợp và sát với thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
– Khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau giữa các thửa đất liền kề, thì có mức giá như nhau.
Hiện nay, có 3 cụm từ “giá đất”, “giá đất cụ thể”, “giá đất phổ biến trên thị trường” được sử dụng trong pháp luật về đất đai. Trong đó, giá đất được hiểu là mức giá chung do Chính phủ ban hành làm quy chuẩn áp dụng trên cả nước; giá đất cụ thể là mức giá cụ thể áp dụng cho từng khu vực địa lý căn cứ theo giá đất Chính phủ ban hành do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh phối hợp Hội đồng nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định; giá đất phổ biến trên thị trường có nghĩa là giá thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, là cơ sở để điều chỉnh giá đất và giá đất cụ thể.
Giá đất được sử dụng khi tính tiền bồi thường là giá đất cụ thể tại thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
Căn cứ để quyết định giá đất bồi thường: Dựa vào số liệu và thông tin thu nhập từ để định giá của thuê tổ chức định đất giá độc lập hoặc thẩm định giá tại Hội đồng thẩm định giá cấp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
Chúng tôi xin giới thiệu tới Quý khách hàng các phương pháp định giá đất hiện nay đang được sử dụng, bao gồm 5 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá, phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất), tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh, được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
Trên đây là cách xác định GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT mà chúng tôi mang đến cho quý vị nhằm giúp quý vị có được sự hiểu biết cần thiết để giải quyết về vấn đề nêu trên.
Xem thêm thông tin về Chính sách bồi thường khi bị thu hồi đất ở: https://luatsunhadathcm.com/boi-thuong-khi-bi-thu-hoi-dat-o/
Trân trọng!
Các bài viết liên quan:
- Bồi thường khi bị thu hồi đất ở: https://luatsunhadathcm.com/boi-thuong-khi-bi-thu-hoi-dat-o/
- Điều kiện cá nhân nhận tiền bồi thường: https://luatsunhadathcm.com/dieu-kien-ca-nhan-nhan-tien-boi-thuong/
- Căn cứ tính tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: https://luatsunhadathcm.com/can-cu-tinh-tien-boi-thuong-chi-phi-dau-tu-vao-dat-con-lai/
- Quy định pháp luật về đất bị cưỡng chế thu hồi: https://luatsunhadathcm.com/quy-dinh-phap-luat-ve-dat-bi-cuong-che-thu-hoi/
- Điều kiện cá nhân có đất được hỗ trợ tái định cư: https://luatsunhadathcm.com/dieu-kien-de-ca-nhan-co-dat-bi-thu-hoi-duoc-ho-tro-tai-dinh-cu/
Tư liệu tham khảo:
- Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207993
Chuyên viên: Phan Hiền
Nếu có bất kỳ thắc mắc, câu hỏi cần tư vấn vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn 0968.605.706.
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ văn phòng luật sư nhà đất chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558 website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/; https://luatsunhadathcm.com/
