HỎI:
Tôi có mua một lô đất tại Bà Rịa Vũng Tàu từ ông A, hai bên ký “Hợp đồng mua bán chuyển quyền sử dụng đất” vào ngày 22/9. Trong hợp đồng chuyển nhượng có nêu rằng việc thanh toán tiền của tôi cho ông A chia làm hai đợt như sau: “…Đợt hai: sau khi bên bán bàn giao hiện trạng mốc giới và cung cấp giấy tờ xác nhận hợp lệ với pháp luật không bị tranh chấp thì bên mua thanh toán tiếp số tiền 800 triệu còn lại sẽ thanh toán sau khi hai bên hoàn thành thủ tục tại phòng công chứng, thời gian giao dịch cụ thể là trong vòng 30 ngày tính từ ngày ký kết hợp đồng (khi sang tên thủ tục giấy tờ)…” và Hợp đồng trên hiện tại chỉ có chữ ký của ba bên là tôi, ông A và một người làm chứng. Vậy thì hợp đồng chuyển nhượng này có đúng quy định hay không? Có được pháp luật công nhận hay không? Tôi yêu cầu hủy Hợp đồng trên có được hay không?
TRẢ LỜI:
Xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, vấn đề mà bạn thắc mắc về lĩnh vực Hợp đồng mua bán đất chúng tôi tư vấn như sau:
Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất bao gồm các điều kiện về hình thức và điều kiện về nội dung.
Thứ nhất về hình thức, hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản có chữ ký của đầy đủ bên mua và bên bán cũng như phải thực hiện việc công chứng. Việc công chứng hợp đồng mua bán đất được quy định rõ trong điểm a khoản 3 Điều 167:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng…quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;
Việc Hợp đồng trên hiện tại chỉ có chữ ký của người làm chứng (và hai bên mua, bán đất là bạn và ông A) mà chưa thực hiện việc công chứng thì hợp đồng này đã bị vô hiệu về mặt hình thức do không công chứng Hợp đồng mua đất.
Thứ hai, về nội dung của hợp đồng mua bán đất theo điểm c khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì nội dung của giao dịch dân sự phải không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Xét trong hợp đồng bạn gửi cho chúng tôi thì nội dung hợp đồng không có sự vi phạm về luật, không trái đạo đức xã hội tuy lại lại có điều khoản ở mục thanh toán tiền đợt 2 nêu trong Hợp đồng mua bán đất đã có sự mâu thuẫn khi không xác định được rõ thời gian giao tiền đợt hai là “sau khi bên bán bàn giao hiện trạng mốc giới và cung cấp giấy tờ xác nhận hợp lệ với pháp luật không bị tranh chấp” hay “sau khi hai bên hoàn thành thủ tục tại phòng công chứng” thêm vào đó còn có thỏa thuận rằng “thời gian giao dịch cụ thể là trong vòng 30 ngày tính từ ngày ký kết hợp đồng (khi sang tên thủ tục giấy tờ)…”. Như vậy khi đọc điều khoản này rất có khả năng gây ra nhầm lẫn giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, cụ thể là không nắm rõ được đâu là thời điểm phải thanh toán tiền đợt hai là: thanh toán tại thời điểm ông A giao đủ giấy tờ hay thanh toán khi hoàn thành thủ tục tại phòng công chứng? Do đó hai bên cần phải thống nhất lại về thời điểm giao tiền đợt hai này.
Về việc bạn muốn hủy Hợp đồng mua bán đất này, hợp đồng sẽ bị hủy bỏ khi có một trong các căn cứ tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;c) Trường hợp khác do luật quy định”.
Nếu bạn muốn hủy Hợp đồng thì cần phải dựa trên những căn cứ vừa nêu, như vậy, trong trường hợp này, theo như thông tin bạn cung cấp thì khi ông A đã quá thời hạn 30 ngày và không cung cấp đầy đủ hồ sơ giấy tờ chứng minh về chủ quyền đất, đất không tranh chấp thì bạn có quyền yêu cầu hủy Hợp đồng vì lý do ông A đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng khiến cho bên mua là bạn không đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng.
Lưu ý:
Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Trong trường hợp của bạn các bên không thực hiện đúng luật về việc công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán đất nhưng nếu một trong hai bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Hợp đồng không vô hiệu.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn, hi vọng rằng sẽ giúp ích được trong quá trình mua bán đất của bạn.
Quý vị có thể tham khảo thêm một số bài viết khác của chúng tôi tại link: https://luatsunhadathcm.com/huy-bo-hop-dong-cac-van-de-lien-quan/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
