Hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất là một trong những tranh chấp nhận được nhiều sự quan tâm từ phía khách hàng. Việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đất có đơn giản hay không, quá trình diễn ra như thế nào? Hủy hợp đồng chuyển nhượng đất sẽ gây ra hậu quả gì? Để giúp quý vị có thể hiểu rõ hơn về hủy hợp đồng chuyển nhượng đất chúng tôi xin cung cấp một Bản án thực tế sau đây.
Tóm tắt Bản án:
| 29/7/2017 | Bà Vũ Thị Thêm đã chuyển nhượng cho ông Điền Văn Quán mảnh đất trồng cây hàng năm diện tích đất 95,7m2 thuộc thửa đất số 179, tờ bản đồ số 33, địa chỉ phố T T, phường N S, thành phố N B, tỉnh N B đã được Ủy ban nhân dân dân thành phố N B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 215708 mang tên bà Vũ Thị Thêm.
Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 150.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng lập bằng giấy viết tay, có chữ ký của bên bán và bên mua, không có công chứng, chứng thực. Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận miệng về trách nhiệm nộp thuế và chi phí làm thủ tục chuyển nhượng do ông Quán chịu. Sau khi thỏa thuận, ông Quán đã giao đủ tiền cho bà Vũ Thị Thêm có sự chứng kiến của vợ chồng anh Hoàng Trung Thống và vợ là chị Phạm Thị Thanh Xuân. Cùng ngày, anh Thống và chị Xuân đã vay số tiền 150.000.000 này từ bà Thêm. |
| Từ 2017 | Sau khi nhận tiền xong bà Thêm không thực hiện việc làm thủ tục sang tên mảnh đất cho vợ chồng ông Quán. Ông Quán yêu cầu bà Thêm nếu không sang tên đổi chủ mảnh đất đã ký trong hợp đồng thì hoàn trả lại cho ông số tiền ông đã thanh toán cho bà Thêm là 150.000.000 đồng nhưng bà Thêm vẫn cố tình không trả. |
| 6/2019 | Ông Quán khởi kiện tại Tòa án, bà Thêm hứa trả tiền nên ông đã rút đơn khởi kiện, tuy nhiên từ đó đến nay bà Th vẫn không trả tiền cho ông như đã thỏa thuận nên ông lại khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. |
| 10/3/2020 | Ông Điền Văn Quán khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng đất, quyền sử dụng đất đã ký giữa ông và bà Vũ Thị Thêm, buộc bà Thêm phải trả cho ông Quán số tiền 150.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định. |
+ Tại Bản án sơ thẩm 03/2020/DS-ST Ngày 14/7/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố B tỉnh Ninh Bình đã tuyên xử đối với yêu cầu của ông Quán về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đất trên như sau:
[2] Xét về nội dung tranh chấp: Ông Điền Văn Quán và bà Vũ Thị Thêm có quan hệ quen biết nên khi bà Thêm đặt vấn đề sẽ chuyển quyền sử dụng đất của bà sang cho ông Quán, ông Quán đã đồng ý và hai bên viết giấy chuyển nhượng thửa đất số 179 tờ bản đồ số 33 mang tên bà Vũ Thị Thêm cho ông Điền Văn Quán với giá trị 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).Trong Giấy chuyển nhượng thể hiện bà T đã nhận đủ tiền, có chữ ký của người làm chứng là anh Hoàng Trung Thống và vợ là chị Phạm Thị Thanh Xuân.
Ông Quán khai do bà Thêm cần tiền để cho vợ chồng anh chị Thống, Xuân (là cháu bà Thêm) vay nên đã đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Thêm và ký hợp đồng chuyển nhượng sang cho ông; cả hai bên đã thiết lập giao dịch dân sự là Giấy chuyển nhượng đất như đã ký, tuy nhiên khi thực hiện xong giao dịch này các bên không thực hiện việc đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi không làm các thủ tục theo quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, ông Quán yêu cầu bà Thêm trả lại số tiền đã nhận từ ông, bà Thêm hứa một thời gian sẽ thanh toán lại cho ông Quán số tiền 150.000.000 đồng.
Nhưng từ khi ký hợp đồng (ngày 29/07/2017) đến nay, bà Thêm chưa trả cho ông số tiền nào là chưa thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Ông Quán không thừa nhận giao dịch giữa ông và bà Thêm là vay tài sản, cũng không có giấy tờ gì chứng minh việc bà Thêm vay tiền ông mà chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký.
Như vậy, khi các bên đương sự ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau đã không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Cụ thể: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện theo đúng mẫu biểu quy định của Chính phủ, có xác nhận của chính quyền địa phương và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bà Thêm ký hợp đồng này với ông Quán, quan hệ hôn nhân của bà và chồng vẫn đang tồn tại và diện tích đất mà bà thực hiện việc chuyển nhượng cho ông Quán là tài sản chung của vợ chồng bà trong thời kỳ hôn nhân, nhưng chồng bà không cùng tham gia giao dịch là không đúng quy định tại Điều 210, Điều 213 Bộ luật dân sự. Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự quy định “hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định”; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”. Như vậy, để việc chuyển nhượng đất giữa ông Quang và bà Thêm có hiệu lực thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, nhưng việc này đã không được thực hiện. Do vậy, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Điền Văn Quán và bà Vũ Thị Thêm không đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật.
[3] Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng: Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Tại các buổi làm việc của Tòa án và phiên hòa giải đối với các đương sự, ông Quán yêu cầu do bà Thêm không thực hiện việc chuyển giao tài sản là quyền sử dụng đất của thửa đất số 171, tờ bản đồ số 33 theo giao dịch giữa hai bên nên bà Thêm phải trả lại cho ông số tiền 150.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại của việc không thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng là 50.700.000 đồng.
Nhận thấy, theo quy định của pháp luật thì khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Điền Văn Quán và bà Vũ Thị Thêm, ông Quán đã thực hiện việc giao tiền cho bà Thêm nhưng bà không thực hiện nghĩa vụ là chuyển giao tài sản đã chuyển nhượng cho ông Quán thì phải trả cho ông số tiền đã nhận từ giao dịch của hai bên, ngoài ra còn xác định lỗi của các bên để đánh giá trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Đối với bà Vũ Thị Thêm: không giao tài sản đã được chuyển nhượng cho ông Điền Văn Q từ khi ký xong hợp đồng là không thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, có hành vi gian dối trong việc làm cho bên mua tin tưởng bà Thêm có quyền sử dụng đất trong khi quan hệ hôn nhân của bà vẫn đang tồn tại và bà tự ý định đoạt tài sản chung của vợ, chồng là bà Thêm phải chịu 100% lỗi. Tuy nhiên, tại phiên hòa giải bà Thêm nhận trả cho ông Quán số tiền 150.000.000 đồng và số tiền bồi thường thiệt hại đã được thống nhất là 50.700.000 đồng. Xét thấy đây là sự tự nguyện của các đương sự nên cần chấp nhận.
Việc bà Thêm cho rằng ông Quán không đưa tiền cho bà mà đưa cho vợ chồng anh Thống, chị Xuân là việc bà mang tài sản ra bảo đảm cho khoản vay của anh Thống, chị Xuân. Hội đồng xét xử nhận thấy: Hợp đồng chuyển nhượng đất ký giữa bà Thêm và ông Quán; bà Thêm mang tài sản của mình ra giao dịch mua bán, không có căn cứ ông Quán lại giao tiền cho vợ chồng anh Thống, chị Xuân, mặt khác tại phiên tòa ông Quán khai ông giao tiền cho bà Thêm chứ không giao cho ai khác, ông cũng không chấp nhận việc trả tiền của vợ chồng Thống, Xuân vì ông và bà Thêm xác lập giao dịch này, không chấp nhận việc chuyển giao nghĩa vụ cho người khác.
Tại phiên hòa giải của Tòa án bà Thêm cũng đã nhận nợ và hứa trả tiền cho ông, chỉ là trả ít và trả làm nhiều năm nên ông không chấp nhận. Bà Thêm và vợ chồng anh Thống, chị Xuân đã ký với nhau một giấy vay tiền đối với số tiền 150.000.000 đồng mà bà Thêm đã chuyển nhượng đất cho ông Q. Do vậy, nếu có tranh chấp về khoản tiền này bà có quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác.
+ Tòa sơ thẩm đã tuyên xử đối với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất như sau:
“Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Điền Văn Quán về việc “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại”.
Hủy hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 29 tháng 7 năm 2017 giữa bà Vũ Thị Thêm và ông Điền Văn Quán. Bà Vũ Thị T có trách nhiệm trả cho ông Điền Văn Q số tiền 200.700.000 đồng (hai trăm triệu bảy trăm nghìn đồng). Ông Điền Văn Q phải trả lại cho bà Vũ Thị T Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV215708 cấp ngày 05/9/2014”.
Trên đây là những thông tin của chúng tôi về Bản án thực tế yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất trên. Hi vọng sẽ giúp ích được cho quý vị. Quý vị có thể tham khảo thêm các bài viết khác liên quan tại link:
https://luatsunhadathcm.com/huy-bo-hop-dong-cac-van-de-lien-quan/
https://luatsunhadathcm.com/huy-hop-dong-chuyen-nhuong-dat/
Chuyên viên: KIM PHÚC
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com
