Vấn đề: Đặt cọc mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhưng khi xây dựng xong thì không được ký hợp đồng mua bán và không được giao căn hộ thì có đòi lại tiền đặt cọc được hay không, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ này như thế nào?
Trả lời:
Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng đặt cọc
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không có quy định về thu tiền trả trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng hình thức hợp đồng đặt cọc. Vì luật khác có liên quan không quy định nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ sẽ theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật này sẽ được áp dụng để điều chỉnh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ trên.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ – hợp đồng đặt cọc thực hiện như sau:
+ Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ mà hợp đồng mua bán căn hộ đã được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
+ Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ mà bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
+ Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ mà bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Vì vậy, trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ trên, tuy hai bên đã có hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ nhưng sau khi căn hộ được xây dựng xong thì bên nhận đặt cọc là bên rao bán căn hộ không tiến hành thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với bên đặt cọc để giao căn hộ chung cư nên có thể được xem là bên rao bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Lúc này bên đặt cọc được quyền yêu cầu bên rao bán căn hộ chung cư trả lại cho mình số tiền đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị số tiền đặt cọc (hay gọi là phạt cọc).
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ này, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 và điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ – hợp đồng đặt cọc này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đơn khởi kiện ở trường hợp này phải có các nội dung sau:
+ Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
+ Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
(Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó);
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
+ Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
(Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan);
+ Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
+ Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
+ Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện
Sau đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 bên đặt cọc gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Các bạn có thể tham khảo thêm bài viết về Tranh chấp hợp đồng đặt cọc khác của chúng tôi tại link: https://luatsunhadathcm.com/tranh-chap-hop-dong-dat-coc/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc; tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất chuyên nghiệp uy tín TPHCM chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
