TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC – BẢN ÁN THỰC TÊ.

Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc là loại tranh chấp xảy ra một cách thường xuyên, đặc biệt là tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất. Trong trường hợp hai bên trong hợp đồng đặt cọc xảy ra tranh chấp thì sẽ được giải quyết ra sao? Chúng tôi sẽ cung cấp cho quý vị một Bản án thực tế về tranh chấp này để giúp quý vị hiểu rõ hơn như sau:

Tóm tắt vụ án:

18/12/2017Bà Huỳnh Ngọc Hân có mua lô đất có diện tích 36m2 thuộc thửa 16 tờ bản đồ 82 phường L, Quận 9 từ bà Huỳnh Thị Phương bằng giấy tay.

Bà Hân có biết phần đất bà mua từ bà Phương là đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có tranh chấp nên bà đã đồng ý mua lô đất trên.

04/3/2018

 

Bà Thu thông qua môi giới của bà Linh, đã ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất với bà Huỳnh Ngọc Hân để: mua lô đất có diện tích 36m2 thuộc thửa 16 tờ bản đồ 82 phường L, Quận 9 với số tiền 605.000.000 đồng. (Đất trên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Bà Thu đã đặt cọc cho bà Hân số tiền 15.000.000 đồng. Đôi bên thỏa thuận đến ngày 10/4/2018 tiến hành giao tiền đợt 2.

10/4/2018Bà Thu không tiếp tục giao tiền cho bà Hân vì bà Thu cho rằng bà đã nhiều lần đến nhà bà Hân đề nghị được coi giấy tờ đất thì bà Hân không tiếp, không cung cấp đầy đủ giấy tờ.

Nhưng bà Hân cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Thu đã được cho xem giấy tờ về nhà, đất gồm bản vẽ và bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên bà Hân yêu cầu bà Thu tiếp tục thanh toán tiền cọc đợt hai.

29/5/2018Vì bà Thu cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà Hân cho bà xem không có nội dung bên trong.

Do đó, bà Thu khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2018 giữa bà với bà Hân, buộc bà Hân trả lại tiền cọc 15.000.000 đồng và bồi thường cọc 15.000.000 đồng.

Tòa án sơ thẩm đã xử đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như sau:

Theo Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất ngày 18/12/2017 thì bà Huỳnh Thị Phương chuyển nhượng nhà, đất trên cho bà Huỳnh Ngọc Hân.

Theo lời khai của bà Hân và bà Linh thì trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Thu đã được cho xem giấy tờ về nhà, đất gồm bản vẽ và bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Thu xác nhận có được xem các giấy tờ trên nhưng chỉ là bản photo rất mờ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có nội dung bên trong.

Xét việc bà Thu cũng có lỗi khi giao dịch mua bán đất với bà Hân đã không tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của phần đất nhưng đã ký hợp đồng đặt cọc. Bà Hân có lỗi trong việc biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đem ra giao dịch mua bán với bà Thu.

Xét bà Thu và bà Hân thỏa thuận chuyển nhượng phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 và điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2018 giữa đôi bên vô hiệu do lỗi của hai bên. Theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các đương sự hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Do đó, bà Thu yêu cầu bà Hân trả tiền cọc 15.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Tại phiên tòa, đại diện ủy quyền nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường tiền cọc 15.000.000 đồng là tự nguyện nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với yêu cầu này.

Tuyên xử đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất này: “Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2018 giữa bà Nguyễn Thị Thu với bà Huỳnh Ngọc Hân về việc mua bán nhà, đất diện tích 36m2 thuộc một phần thửa 16 tờ bản đồ 82 phường L, Quận 9 là vô hiệu. Bà Huỳnh Ngọc Hân có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị Thu số tiền 15.000.000 đồng ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Đình chỉ xét xử yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thu về việc buộc bà Huỳnh Ngọc Hân bồi thường tiền cọc 15.000.000 đồng”.

Chúng ta có thể đồng tình với cách giải quyết trên của Tòa án vì theo quy định của luật hiện hành thì đất muốn được chuyển nhượng thì đất phải có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong trường hợp trên thì lô đất có diện tích 36m2 thuộc thửa 16 tờ bản đồ 82 phường L, Quận 9 vẫn chưa có giấy tờ nên việc hai bên đặt cọc để mua bán đối với đất này đã vi phạm quy định của luật. Hơn nữa, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu thì khi hợp đồng vi phạm điều cấm của luật thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Do đó, hợp đồng đặt cọc của bà Thu và bà Hân trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được xác định vô hiệu, hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận là phù hợp.

Thông qua Bản án trên, chúng ta nhận thấy được rằng tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói riêng hay tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nói chung sẽ mất nhiều thời gian và ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên.

Để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình, trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất, quý vị cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến giấy tờ như đất mà quý vị thực hiện giao dịch mua bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât hay chưa? Ai là người đứng tên trong Giấy tờ đó? Đất có tranh chấp hay không? để tránh trường hợp vướng vào các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất như trong Bản án trên.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề pháp lý trêm. Hi vọng sẽ giúp ích được cho quý vị. Quý vị có thể tham khảo thêm tại https://luatsunhadathcm.com/hop-dong-dat-coc-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-hien-hanh/

Chuyên viên: KIM PHÚC

Tư vấn mua bán nhà đất

Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:

  • Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn côngtranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
  • Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
  • Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
  • Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;

LIÊN HỆ

Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:

 Luật sư Phạm Thị Nhàn                 ĐT:  0968.605.706.

Công ty Luật TNHH Vạn Tín           ĐT: 028.7309.6558;           website: https://luatvantin.com.vn/

Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Thuận, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh

Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124

Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls

Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0968.605.706