HỎI:
Tôi và bên bán đất đã lập “Giấy biên nhận đặt cọc kiêm Hợp đồng thỏa thuận” ngày 18/6/2020 để mua bán một lô đất. Tôi đã đặt cọc số tiền 100 triệu và trong đó có ghi sau khi đặt cọc sẽ tiến hàng trả tiền mua đất đợt 1, tuy nhiên, bây giờ tôi mới biết đất này chưa có sổ đỏ nên muốn chờ đến khi có sổ mới trả tiền nhưng bên bán không chịu. Vậy tôi muốn thanh lý hợp đồng này, không mua đất nữa vì đất hiện chưa có số đỏ có được hay không? Tôi có lấy lại được tiền cọc hay không?
TRẢ LỜI:
Xin cảm quý khách đã tin tưởng và đặt câu hỏi cho chúng tôi. Vấn đề mà quý khách thắc mắc thuộc vấn đề hợp đồng mua bán đất, chúng tôi xin tư vấn như sau.
Vào ngày 18/6/2020 quý khách đã ký kết “Giấy biên nhận đặt cọc kiêm Hợp đồng thỏa thuận” với bên bán đất. Căn cứ vào các nội dung điều khoản trong Giấy biên nhận mà quý khách đã cung cấp đến chúng tôi, thì giấy trên được xác định là Hợp đồng mua bán đất có điều khoản đặt cọc kèm theo. Bởi lẽ có thỏa thuận “một bên giao cho một bên một khoản tiền trong 1 thời hạn” để bảo đảm việc mua bán đất (Điều 328 Bộ luật dân sự 2015) nhưng đồng thời trong nội dung hợp đồng này vẫn có nội dung của Hợp đồng mua bán đất thông thường.
Như vậy, nếu đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng thì có được đem ra chuyển nhượng ký kết hợp đồng mua bán đất hay không?
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện để chuyển nhượng đất có đề cập rõ phải có Giấy chứng nhận thì mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng. Trong trường hợp mà quý khách gặp phải thì hai bên đã ký hợp đồng mua bán đất kèm điều khoản đặt cọc khi đất chưa có Giấy chứng nhận, tức là ngay từ đầu hai bên đã tiến hành giao dịch chuyển nhượng đất khi đất chưa đủ điều kiện để giao dịch. Và do đó theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 thì đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng mà lại thực hiện việc chuyển nhượng là vi phạm điều khoản của luật vì “có đối tượng không thể thực hiện được” nên Hợp đồng mua bán đất trên là vô hiệu.
Về hậu quả pháp lý của Hợp đồng mua bán đất vô hiệu được quy định tại Điều 131 BLDS 2015 như sau: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Như vậy, vì đối tượng của Hợp đồng mua bán đất này không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng do chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Hợp đồng mua bán đất có kèm điều khoản cọc mà hai bên đã giao kết là Hợp đồng vô hiệu nên sẽ không làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân sự của quý khách và bên bán. Hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận nên quý khách sẽ nhận lại được khoản tiền cọc 100.000.000đ
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của quý khách, mong rằng sẽ giúp ích được cho quý khách. Ngoài ra, quý khách cũng có thế tham khảo một số bài viết khác liên quan tới vấn đề này tại link: https://luatsunhadathcm.com/tu-van-mua-ban-nha-dat/
Chuyên viên: KIM PHÚC
Tư vấn mua bán nhà đất
Công ty Luật Vạn Tín chuyên cung cấp dịch vụ sau:
- Thủ tục mua bán nhà đất, thủ tục hoàn công; tranh chấp thừa kế thủ tục xin giấy phép xây dựng; thủ tục chia di sản thừa kế, thủ tục trước bạ, đăng bộ, đăng ký nhà đất; thủ tục vay thế chấp nhà đất; hợp thức hóa nhà đất, thủ tục làm sổ hồng khi mua bán bằng giấy tay; mua bán qua người ủy quyền; mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Tư vấn điều kiện mua bán nhà đất, điều kiện nhận chuyển nhượng nhà đất, nhận chuyển nhượng căn hộ; chuyển nhượng đất ….
- Tư vấn chiến lược, tham gia soạn thảo Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng ủy quyền
- Với đội ngũ Luật sư giỏi tại tphcm sẽ đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án tất cả các tranh chấp liên quan đến nhà đất như tranh chấp tranh chấp thừa kế, hợp đồng mua bán nhà đất; phạt cọc hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng góp vốn, tranh chấp lối đi chung; tranh chấp tường chung;
LIÊN HỆ
Để đội ngũ Luật sư nhà đất uy tín tphcm chúng tôi có cơ hội tư vấn, hỗ trợ giao dịch nhà đất thành công, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và đạt hiệu quả cao. Quý khách vui lòng liên hệ:
Luật sư Phạm Thị Nhàn ĐT: 0968.605.706.
Công ty Luật TNHH Vạn Tín ĐT: 028.7309.6558; website: https://luatvantin.com.vn/
Số 7 Đường số 14, Khu Đô Thị Mới Him Lam, phường Tân Hưng, Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
Fanpage: https://www.facebook.com/LU%E1%BA%ACT-S%C6%AF-NH%C3%80-%C4%90%E1%BA%A4T-1057002254479124
Facebook: https://www.facebook.com/phamthinhan.ls
Website: https://luatsulyhon.com.vn/;https://luatsunhadathcm.com/
